СЗ Вертикаль Инвест

Аналитическое исследование деятельности ООО «СЗ Вертикаль Инвест» в контексте градостроительной трансформации рынка недвижимости Сочи

Рынок недвижимости города-курорта Сочи в последние годы претерпел фундаментальные изменения, обусловленные как ужесточением федерального законодательства в области долевого строительства, так и локальными инициативами по упорядочиванию архитектурного облика и нагрузки на инженерную инфраструктуру региона. В данной среде функционирование специализированных застройщиков требует не только финансовой устойчивости, но и высокой степени административной адаптивности. Настоящий отчет посвящен детальному анализу деятельности Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Вертикаль Инвест» (ИНН 2366026484), компании, чья операционная история и текущие проекты отражают специфические риски и возможности сочинского девелопмента.

Правовой статус и корпоративная структура организации

ООО «Специализированный застройщик «Вертикаль Инвест» было официально зарегистрировано 30 марта 2021 года в Межрайонной инспекции ФНС России № 7 по Краснодарскому краю. Момент создания организации пришелся на период активной подготовки города к введению моратория на точечную застройку, что предопределило необходимость соответствия самым строгим критериям, предъявляемым к «специализированным застройщикам» в рамках Федерального закона № 214-ФЗ. Статус специализированного застройщика накладывает на юридическое лицо обязательства по целевому использованию денежных средств и ограничивает виды деятельности исключительно теми, что напрямую связаны с возведением объектов недвижимости и сопутствующей инфраструктуры.

Юридический адрес компании - 354000, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Несебрская, д. 6, помещ. 17 - локализован в историческом и деловом центре города. Данная локация характеризуется высокой концентрацией офисов строительных и юридических компаний, что типично для операционных хабов в Сочи. По данному адресу зарегистрировано еще несколько организаций, что в практике OSINT-исследований может указывать на наличие профессионального управления активами или использование услуг коворкинг-центров для минимизации административных издержек на начальных этапах развития.

Анализ динамики среднесписочной численности персонала позволяет сделать вывод о постепенном переходе организации от стадии номинального существования к активной операционной деятельности. Если в период с 2021 по 2023 год штат компании состоял из 1 человека, что характерно для стадии оформления земельно-имущественных отношений и проектирования, то к 2024 году количество сотрудников увеличилось до 8-9 человек. Такое расширение штата обычно коррелирует с необходимостью формирования отделов продаж, технического надзора и юридического сопровождения в преддверии или в процессе активного строительства.

Анализ структуры собственности и управления

Ключевой фигурой в текущей конфигурации управления ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» является Комиссаров Андрей Андреевич (ИНН 231848841303). С 17 января 2025 года он занимает должность генерального директора, сменив на этом посту предыдущих руководителей, что может интерпретироваться как финальный этап консолидации активов перед запуском или завершением ключевых инвестиционных фаз.

Комиссаров А.А. также является единственным учредителем компании со 100% долей участия в уставном капитале, которая была официально оформлена 18 октября 2024 года. Важным аспектом, выявленным в ходе мониторинга обременений, является наличие записи о залоге доли Комиссарова А.А. в уставном капитале. В контексте проектного финансирования жилищного строительства, залог долей учредителя в пользу банка-кредитора является стандартным условием предоставления кредитной линии. Это свидетельствует о том, что компания успешно прошла процедуру комплаенса в одном из уполномоченных банков и получила доступ к средствам для реализации строительных проектов, что в условиях жесткой кредитной политики ЦБ РФ является позитивным сигналом о жизнеспособности бизнес-модели.

Ретроспективный анализ руководства и аффилированности

До вступления Андрея Комиссарова в права владения и управления, в истории компании фигурировали лица, связанные с другими строительными проектами в регионе. В частности, упоминается Гарик Робертович Аветисов, руководивший организацией на ранних этапах ее существования (до сентября 2022 года). Фамилия Аветисов широко известна в предпринимательских кругах Сочи, что позволяет предположить наличие преемственности бизнес-связей или передачу проекта между различными группами инвесторов.

Сам Комиссаров А.А. ведет активную предпринимательскую деятельность не только через ООО «СЗ «Вертикаль Инвест», но и в статусе индивидуального предпринимателя (ОГРНИП 324237500066839), зарегистрированного в 2024 году. Основные направления его деятельности как ИП включают покупку и продажу собственного недвижимого имущества, что гармонизирует с его ролью в девелоперской компании и позволяет выстраивать гибкие цепочки реализации объектов.

Проектная деятельность и мониторинг строительства

Основным объектом интереса в портфеле застройщика является проект, зафиксированный в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖК) под идентификатором ID 51634. Данный объект локализован в Адлерском районе Сочи - наиболее динамично развивающемся кластере города, находящемся в непосредственной близости от федеральной территории «Сириус» и олимпийских объектов.

Cosmos Hotel Кurortny

ЖК Cosmos Hotel Kurortny позиционируется как современный гостиничный комплекс, отвечающий стандартам сервиса 4* и 5*. Объект локализован в Адлерском районе Сочи, на улице Ленина - одной из главных транспортных артерий города, связывающей центральную часть с аэропортом и федеральной территорией Сириус. Территория комплекса составляет \$0.5\$ Га, что для плотной застройки Адлера является существенным активом, позволяющим реализовать закрытую инфраструктуру.

Проектные особенности включают в себя эксплуатируемую кровлю с бассейном, что является ответом на дефицит береговой линии и высокие требования целевой аудитории к приватному отдыху. Наличие SPA-центра и ресторана под управлением сетевого оператора (например, Brauplatz) указывает на стремление застройщика обеспечить круглогодичную загрузку объекта за счет делового и событийного туризма.

Анализ девелоперского состава проекта Cosmos Hotel Kurortny выявляет многоуровневую структуру партнерства, в которой задействованы как исторические игроки сочинского рынка, так и новые проектные компании.

ООО «СЗ Вертикаль Инвест»: Исторический контекст и текущая роль

ООО «Специализированный Застройщик Вертикаль Инвест» (ИНН 2366026484) является центральным звеном в реализации проекта. Согласно реестру builder.json, бренд «Вертикаль Инвест» присутствует на рынке с 2005 года, что относит его к категории устоявшихся девелоперов (Established Developers). Однако современное юридическое лицо, непосредственно ведущее строительство в Адлере, было зарегистрировано 30 марта 2021 года, что совпадает по времени с периодом начала активной фазы проекта «Лучи».

Вторым значимым участником является ООО «СЗ Известия Хилл» (ИНН 2367017838). Данная компания также входит в реестр builder.json как застройщик, основанный в 2021 году. Проектная декларация объекта COSMOS STAY ADLER прямо указывает на это юридическое лицо как на застройщика 10-этажного комплекса в Адлерском районе.

Структура собственности «Известия Хилл» более диверсифицирована по сравнению с «Вертикаль Инвест». Пять физических лиц-учредителей распределяют доли от 10% до 35%, где наибольшим пакетом владеет директор Марянян Олег Владимирович. Участие в капитале Ханджяна Арутюна Арутюновича также подтверждает интеграцию проекта в локальные бизнес-группы Сочи.

Внереестровые девелоперы: ADM Group и GRAVION

В ходе OSINT-исследования выявлено, что фактический девелоперский консорциум включает структуры, отсутствующие в предоставленном списке builder.json.

Глава 4. Стратегическое партнерство с Cosmos Hotel Group

Роль Cosmos Hotel Group (структура АФК «Система») в данном проекте выходит за рамки простого франчайзинга. Группа подписала соглашение с консорциумом «Вертикаль» и ADM GROUP на комплексное развитие территории до 2029 года. Масштаб этой экспансии впечатляет:

Финансовые показатели Cosmos Hotel Group за 2023 год демонстрируют взрывной рост выручки (в 2,4 раза до 12 млрд руб.) и OIBDA (в 3,8 раза до 4,1 млрд руб.). Это дает проекту «Курортный» мощную финансовую и репутационную поддержку, однако не снимает рисков, характерных для строительного цикла.

Анализ проблемных зон проекта ID 51634

Согласно актуальным данным портала наш.дом.рф, объект ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» имеет статус «строится с задержкой». Для рынка Сочи задержки сроков ввода в эксплуатацию являются системным риском, часто связанным с необходимостью приведения проектной документации в соответствие с изменяющимися требованиями к сейсмостойкости, экологическим нормам и градостроительным регламентам.

Отсутствие данных о жилой площади и количестве квартир в системе при наличии строящегося дома может свидетельствовать об одной из двух ситуаций: либо проект находится на стадии фундаментальной переработки проектной декларации, либо объект относится к категории нежилых помещений (апартаменты, гостиничный комплекс), которые реализуются по закону о долевом строительстве, но в статистических формах жилья не учитываются. В Сочи именно формат апартаментов стал доминирующим после фактического запрета на строительство многоквартирных жилых домов в определенных зонах.

Экологические и технологические стандарты

На текущий момент у застройщика отсутствуют реализованные или строящиеся объекты, соответствующие критериям «Зеленого строительства» (ГОСТ Р или высокие классы энергоэффективности А, А+, А++). Это указывает на то, что компания фокусируется на реализации проектов стандартного или комфорт-класса без претензии на премиальную экологическую сертификацию, что является рациональной стратегией для микропредприятия, стремящегося к оптимизации затрат в условиях высокой стоимости земельных ресурсов.

Финансово-хозяйственная деятельность и налоговая дисциплина

Несмотря на микростатус организации, финансовые показатели демонстрируют определенную стабильность. Уставный капитал в размере 10 000 рублей является минимально необходимым по закону, однако реальные активы компании формируются за счет привлеченного проектного финансирования и стоимости прав на земельные участки.

По состоянию на 10 ноября 2025 года у ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» отсутствовала налоговая задолженность. Это критически важный показатель для специализированного застройщика, так как наличие долгов перед бюджетом может стать основанием для приостановки операций по счетам и блокировки регистрации новых договоров долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Компания своевременно производит отчисления во внебюджетные фонды (ПФР, ФСС), что подтверждает корректность ведения кадрового учета и выплаты заработной платы растущему штату сотрудников.

Основные виды деятельности по ОКВЭД:

Юридические риски и судебная практика

В рамках OSINT-исследования была проведена проверка участия ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» в судебных разбирательствах. Для застройщиков в Сочи наиболее существенным риском являются иски со стороны Администрации города о признании объектов самовольными постройками или о расторжении договоров аренды земельных участков.

На текущий момент компания демонстрирует низкую судебную активность, что может рассматриваться как признак качественной юридической подготовки документации на этапе получения разрешения на строительство. Однако отсутствие негативных судебных решений в прошлом не гарантирует их появления в будущем, особенно учитывая статус задержки объекта ID 51634. Контрагентам рекомендуется обращать внимание на возможные претензии со стороны ресурсоснабжающих организаций, которые часто возникают на финальных этапах строительства в Сочи из-за дефицита мощностей.

Проверка по базе исполнительных производств также не выявила критических задолженностей, которые могли бы свидетельствовать о неплатежеспособности предприятия. Все выявленные факты хозяйственной деятельности указывают на то, что организация находится в активной фазе жизненного цикла инвестиционного проекта.

Контекстный анализ рынка недвижимости Сочи для застройщика

Деятельность ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» необходимо рассматривать через призму принятия нового Генерального плана Сочи до 2044 года. Этот документ радикально ограничил возможности нового строительства, установив приоритет комплексного развития территорий (КРТ).

Фактор Адлерского района

Адлерский район, где локализован проект компании, является территорией с наиболее жестким регулированием. Близость к Сириусу накладывает дополнительные требования к архитектурному облику и экологической безопасности объектов. Задержка в строительстве проекта ID 51634 может быть связана именно с необходимостью адаптации проекта под новые регламенты, принятые в 2023-2024 годах.

Для микропредприятия-застройщика критическим ресурсом является время. В условиях высокой инфляции и стоимости заемного капитала, каждый месяц задержки увеличивает финансовую нагрузку. Однако механизм эскроу-счетов защищает интересы конечных потребителей, гарантируя возврат средств в случае недостроя, что делает ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» прозрачным участником рынка, несмотря на текущие операционные сложности.

Сетевые связи и репутационный профиль

Анализ связей Комиссарова А.А. с семьей Аветисовых указывает на то, что компания интегрирована в сложившуюся сеть профессиональных девелоперов Сочи. Рафаэль и Гарик Аветисовы имеют опыт управления строительными активами, что дает основания полагать наличие у ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» доступа к компетенциям и подрядным ресурсам, необходимым для завершения проекта.

Резюме аналитического исследования

На основании собранных и перекрестно верифицированных данных можно сделать вывод, что ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» представляет собой специализированную проектную компанию (SPV), созданную для реализации конкретного девелоперского цикла в Адлерском районе Сочи.

Основные выводы:

Для инвесторов и партнеров ООО «СЗ «Вертикаль Инвест» характеризуется как устойчивый, но находящийся в зоне операционного давления застройщик. Рекомендуется дальнейший мониторинг обновлений проектной декларации по объекту ID 51634 и отслеживание статуса залога долей Комиссарова А.А. в ЕГРЮЛ, что будет служить индикатором исполнения обязательств перед банком-кредитором. Ситуация в Сочи остается волатильной, и успех компании будет напрямую зависеть от способности менеджмента маневрировать в рамках нового Генерального плана города.

Статьи по теме:

- ООО "Специализированный Застройщик "Вертикаль Инвест" Сочи (ИНН 2366026484) адрес и реквизиты

- СЗ ВЕРТИКАЛЬ ИНВЕСТ | ЕИСЖС

- ООО «Специализированный Застройщик "Вертикаль Инвест"» ИНН 2366026484, КПП 236601001, ОГРН 1212300017192 Сочи | Реквизиты, юридический адрес, телефон, ОКВЭД - узнать на saby.ru

- ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ВЕРТИКАЛЬ ИНВЕСТ", Сочи, проверка по ИНН 2366026484

- Комиссаров Андрей Андреевич ИНН 231848841303, Краснодарский край

- ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ВЕРТИКАЛЬ ИНВЕСТ ИНН 2366026484 Сочи | Реквизиты, адрес, контакты

- ООО "Ремстройгрупп" Сочи (ИНН 2366034171) адрес и телефон

- Cosmos Hotel Group планирует увеличить номерной фонд - Hospitality Guide

- Отель в центре Сочи Cosmos Sochi Hotel | Забронировать гостиницу Космос

- GRAVION привлек 35,5 млрд рублей в Банке ДОМ.РФ на создание премиального отеля в Сочи | Forbes.ru

- COSMOS HOTEL KURORTNY (Космос Отель Курортный) Сочи Адлер купить апартаменты от застройщика