Часто задаваемые вопросы
По какой методике оценивается качество строительства?
Оценка качества строительства формируется на основе профессионального визуального анализа объектов. В первую очередь изучаются конструктивные элементы здания: состояние фундамента и несущих конструкций, наличие трещин, параметры армирования (диаметр и шаг арматуры), толщина стен и перекрытий, качество стыков при заливке монолита. Эти факторы напрямую влияют на прочность, долговечность и звукоизоляцию дома.
Далее оцениваются инженерные системы — водоснабжение, канализация и электроснабжение. Анализируется качество используемых материалов, диаметр стояков, корректность разводки и аккуратность монтажа. По уровню выполнения инженерных работ можно судить о квалификации подрядчиков.
Отдельное внимание уделяется фасадным решениям: применяемым материалам, наличию и качеству монтажа вентилируемых фасадов (в сегментах комфорт и бизнес), а также перспективе их эксплуатации в ближайшие годы.
Если объект находится на стадии строительства, дополнительно учитывается организация строительной площадки: порядок хранения материалов, аккуратность работ и соблюдение технологической дисциплины. Это косвенный, но показательный индикатор уровня управления проектом.
Оценка носит экспертный характер и базируется на профессиональном анализе ключевых технических параметров объекта.
По какой методике оценивается благоустройство территории ЖК?
Благоустройство оценивается как качество повседневной среды, а не как формальная «галочка» в виде стандартного набора (плитка, газон, детская площадка). Эксперт смотрит, насколько пространство продумано от входа в дом до двора: есть ли в лобби элементы, повышающие комфорт и удобство жителей (зоны для коротких встреч и ожидания, санузел на первом этаже, лапомойки, кладовые/хозпомещения). Отдельно учитываются решения, влияющие на реальный бытовой комфорт в климате Сочи — например, наличие защищённых подконсольных пространств/козырьков.
Далее оценивается сама территория: важны не только объекты (детские и спортивные площадки, беседки/перголы, водоёмы/фонтаны, иногда бассейны), но и то, как они зонированы — по возрастным группам, сценариям использования и общей «теме» жилого комплекса. Плюсом являются функциональные пространства для жизни и общения: зоны барбекю, коворкинги, зимние сады.
В проектах с большой территорией учитывается уровень «инфраструктурности» двора: наличие маршрутов для прогулок, тихих зон отдыха, распределение активностей по высотам и рельефу (геопластика), а также оснащение (малые архитектурные формы, Wi-Fi, продуманные точки притяжения).
Отдельный важный блок — озеленение: оценивается доля зелёных зон и качество подхода, включая использование растений, которые создают тень и уют, оформление пергол, а также наличие «зелёных кабинетов» — комфортных мест на открытом воздухе, где можно посидеть, поработать или встретиться.
Итоговая оценка отражает, насколько благоустройство создаёт удобную и разнообразную среду для жизни, а не просто декоративный двор «для галочки».
Что означает радарная диаграмма на карточке застройщика?
Диаграмма показывает профиль застройщика по шести независимым параметрам: административный капитал, юридическая устойчивость, трек-рекорд, прозрачность структуры, репутация и адаптивность. Это не рейтинг «лучше — хуже», а характеристика поведения компании. Например, высокий административный капитал означает и защиту проектов от остановки, и зависимость от политической конъюнктуры. Форма диаграммы — своеобразный «отпечаток» застройщика, позволяющий быстро понять его сильные стороны и зоны внимания.
Откуда берутся данные для оценки застройщиков?
Оценки формируются на основе OSINT-анализа — исследования открытых источников. Мы изучаем данные ЕГРЮЛ и СПАРК (структура владения, связи между юрлицами), арбитражные суды и исполнительные производства, проектные декларации и ЕИСЖС, региональные СМИ, а также неформальные источники — форумы, Telegram-каналы и отзывы жителей. Каждый факт проходит перекрёстную проверку, а уровень достоверности указывается в полном отчёте на странице застройщика.
Что такое «Административный капитал» (АК)?
Это степень интеграции застройщика во властные структуры региона: депутатский статус бенефициара, участие в государственных программах КРТ, строительство социальных объектов (школ, детсадов). Высокий показатель означает, что проекты компании с большей вероятностью будут достроены, поскольку их провал нанесёт репутационный ущерб властям. Обратная сторона — зависимость от политической стабильности конкретных фигур.
Что значит «Юридическая устойчивость» (ЮУ)?
Показатель отражает баланс между качеством разрешительной документации и судебной нагрузкой компании. Мы оцениваем: работает ли застройщик по ФЗ-214 с эскроу-счетами, получены ли полноценные разрешения на строительство (а не схемы «реконструкции»), сколько арбитражных дел и исполнительных производств у проектных компаний. Низкий показатель — сигнал к тому, чтобы внимательно изучить юридическую историю конкретного ЖК перед покупкой.
Как читать оценку «Прозрачность» (ПР)?
Прозрачность показывает, насколько легко восстановить реальную структуру владения застройщика. Высокий показатель — прямое владение, понятная цепочка юрлиц, публичный бенефициар. Низкий — номинальные держатели, частая ликвидация компаний, миграция юрлиц между регионами. В Сочи многие застройщики используют отдельные ООО (SPV) под каждый проект — это стандартная практика, но важно, чтобы за ними прослеживался единый управленческий центр.
Что означают буквенные грейды качества строительства (A–E)?
Грейды оценивают два параметра: качество строительства (материалы, технологии, отделка) и благоустройство территории (двор, ландшафт, общие зоны).
A — отличный уровень, премиальные материалы и продуманная среда.
B — хорошее качество, соответствует заявленному классу жилья.
C — удовлетворительно, есть замечания по отдельным аспектам.
D и E — ниже ожиданий, зафиксированы существенные нарекания жителей.
Оценки основаны на анализе отзывов жителей, результатов приёмки квартир и состояния сданных объектов.
Как интерпретировать «Вероятность задержек»?
Процент показывает долю проектов застройщика, которые были сданы с отклонением от заявленных сроков. Значение до 20% — хороший результат для рынка Сочи, где задержки в 3–6 месяцев считаются нормой из-за сложного рельефа и климатических условий. Значение выше 50% — повод запросить у застройщика актуальный график строительства и уточнить причины переноса сроков по предыдущим объектам.
Почему у крупного застройщика может быть низкая оценка по некоторым осям?
Размер компании не гарантирует высокие показатели по всем параметрам. Крупный застройщик с десятками сданных объектов может иметь низкую прозрачность из-за сложной сети юрлиц, или невысокую репутацию из-за проблем с управляющей компанией. Диаграмма намеренно не сводится к единому баллу — она помогает увидеть, в чём именно застройщик силён, а на что стоит обратить внимание при покупке.
Что проверить перед покупкой квартиры у застройщика в Сочи?
Ключевые пункты проверки:
• Разрешение на строительство — оно должно быть действующим и выдано на новое строительство, а не на «реконструкцию».
• Проектная декларация на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф) — там указаны сроки, банк эскроу-счетов и финансовое состояние.
• Эскроу-счёт — деньги дольщиков защищены банком, застройщик получает их только после сдачи дома.
• Судебная история проектной компании (не головной!) — именно SPV-компания является юридическим застройщиком вашего дома.
• Статус земельного участка — категория земли и разрешённое использование должны соответствовать типу строительства.
Чем опасна схема «реконструкции» в Сочи?
В 2021 году в Сочи введён мораторий на многоэтажное жилищное строительство. Некоторые застройщики обходят его, оформляя новые дома как «реконструкцию» существующих зданий. В 2024–2025 годах Генпрокуратура начала массово оспаривать такие разрешения — по ряду объектов уже поданы иски об отмене, что ставит под угрозу права покупателей. Застройщики с полноценными разрешениями на новое строительство в этом отношении более защищены.
Обновляются ли оценки застройщиков?
Да. Мы проводим мониторинг изменений: новые арбитражные дела, ввод объектов в эксплуатацию, прокурорские проверки, изменения в структуре владения. Актуальная дата анализа указана на странице каждого застройщика. Если вы заметили неточность или располагаете дополнительной информацией — свяжитесь с нами, мы проверим и обновим данные.