40 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
Донской пер.
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
107.3
Площадь (жилая)
98.2
Высота потолков
2.7
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Есть, 2 балкона
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартира 107.3 м² в ЖК Отражение в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на море
3 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -40 600 000 | |||||||||||||
| руб. | -10 730 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 286 897 | 3 087 826 | 3 388 346 | 3 705 022 | 4 060 644 | 4 451 829 | 4 891 820 | 5 355 465 | 5 876 131 | 6 448 864 | 7 093 055 | 7 771 878 | 8 534 186 | 9 372 724 |
| руб. | 1 187 697 | 2 939 026 | 3 239 546 | 3 556 222 | 3 911 844 | 4 303 029 | 4 743 020 | 5 206 665 | 5 727 331 | 6 300 064 | 6 944 255 | 7 623 078 | 8 385 386 | 9 223 924 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 99 200 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 |
Операционные расходы | руб. | -474 096 | -1 000 515 | -1 075 643 | -1 154 812 | -1 243 716 | -1 341 515 | -1 451 511 | -1 567 422 | -1 697 591 | -1 840 772 | -2 001 820 | -2 171 525 | -2 362 104 | -2 571 738 |
Эксплуатация960 руб/м² | руб. | -68 672 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 | -103 008 |
Коммунальные услуги | руб. | -99 200 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 |
Налог на имущество | руб. | -9 299 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 | -13 949 |
25% | руб. | -296 925 | -734 758 | -809 886 | -889 055 | -977 959 | -1 075 758 | -1 185 754 | -1 301 665 | -1 431 834 | -1 575 015 | -1 736 063 | -1 905 768 | -2 096 347 | -2 305 981 |
Чистый денежный поток | руб. | -50 517 199 | 2 087 312 | 2 312 703 | 2 550 210 | 2 816 928 | 3 110 314 | 3 440 309 | 3 788 043 | 4 178 540 | 4 608 092 | 5 091 235 | 5 600 353 | 6 172 082 | 6 800 986 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -50 517 199 | -48 429 887 | -46 117 184 | -43 566 974 | -40 750 045 | -37 639 731 | -34 199 423 | -30 411 380 | -26 232 839 | -21 624 747 | -16 533 512 | -10 933 159 | -4 761 077 | 2 039 909 |
| Срок окупаемости | 13 лет 2 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -40 600 000 | |
| -10 730 000 | ||
Операционные доходы | 1 286 897 | 9 372 724 |
| 1 187 697 | 9 223 924 | |
Компенсация коммунальных расходов | 99 200 | 148 800 |
Операционные расходы | -474 096 | -2 571 738 |
Эксплуатация960 руб/м² | -68 672 | -103 008 |
Коммунальные услуги | -99 200 | -148 800 |
Налог на имущество | -9 299 | -13 949 |
25% | -296 925 | -2 305 981 |
Чистый денежный поток | -50 517 199 | 6 800 986 |
Денежный поток наростающим итогом | -50 517 199 | 2 039 909 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 2 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Донская
Итоговый скор
5.2/10
5.2/10
2.8/10
8.4/10
5.5/10
Есть вопросы по этому варианту?
Проверим актуальность цены, расскажем про условия покупки и управления
ЖК на карте
Похожие квартиры
Купить квартиру в Сочи в жк Отражение
