109 900 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 77
Этаж
4 / 10
Площадь (общая)
86
Площадь (жилая)
57.7
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 280 000
Купить апартамент 86 м² в ЖК Поляна Пик в Сочи
вид на горы
4 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -109 900 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 711 738 | 7 724 406 | 8 524 525 | 9 317 804 | 10 235 904 | 11 245 815 | 12 417 268 | 13 578 708 | 14 922 898 | 16 401 508 | 18 116 633 | 19 817 097 | 21 785 127 |
| руб. | 1 643 338 | 7 587 606 | 8 387 725 | 9 181 004 | 10 099 104 | 11 109 015 | 12 280 468 | 13 441 908 | 14 786 098 | 16 264 708 | 17 979 833 | 19 680 297 | 21 648 327 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 68 400 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 |
Операционные расходы | руб. | -595 286 | -2 480 852 | -2 720 885 | -2 958 868 | -3 234 300 | -3 537 273 | -3 888 711 | -4 237 141 | -4 640 398 | -5 083 981 | -5 598 517 | -6 108 655 | -6 699 065 |
Коммунальные услуги | руб. | -68 400 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -8 084 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -25 800 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 |
30% | руб. | -493 002 | -2 276 284 | -2 516 317 | -2 754 300 | -3 029 732 | -3 332 705 | -3 684 143 | -4 032 573 | -4 435 830 | -4 879 413 | -5 393 949 | -5 904 087 | -6 494 497 |
Чистый денежный поток | руб. | -108 783 548 | 5 243 555 | 5 803 640 | 6 358 936 | 7 001 605 | 7 708 542 | 8 528 557 | 9 341 567 | 10 282 501 | 11 317 528 | 12 518 116 | 13 708 442 | 15 086 062 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -108 783 548 | -103 539 993 | -97 736 353 | -91 377 417 | -84 375 812 | -76 667 270 | -68 138 713 | -58 797 146 | -48 514 645 | -37 197 118 | -24 679 001 | -10 970 559 | 4 115 503 |
| Срок окупаемости | 12 лет 2 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -109 900 000 | |
Операционные доходы | 1 711 738 | 21 785 127 |
| 1 643 338 | 21 648 327 | |
Компенсация коммунальных расходов | 68 400 | 136 800 |
Операционные расходы | -595 286 | -6 699 065 |
Коммунальные услуги | -68 400 | -136 800 |
Аренда ЗУ | -8 084 | -16 168 |
Налог на имущество0.40% | -25 800 | -51 600 |
30% | -493 002 | -6 494 497 |
Чистый денежный поток | -108 783 548 | 15 086 062 |
Денежный поток наростающим итогом | -108 783 548 | 4 115 503 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 2 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~6 590 429 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 480 852 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 109 577 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
Загрузка
