109 900 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 77
Этаж
4 / 10
Площадь (общая)
86
Площадь (жилая)
57.7
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 280 000
Купить апартамент 86 м² в ЖК Поляна Пик в Сочи
вид на горы
4 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -109 900 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 211 133 | 7 633 754 | 8 424 807 | 9 208 114 | 10 115 246 | 11 113 090 | 12 271 271 | 13 418 111 | 14 746 242 | 16 207 186 | 17 902 879 | 19 581 968 | 21 526 484 |
| руб. | 1 165 533 | 7 496 954 | 8 288 007 | 9 071 314 | 9 978 446 | 10 976 290 | 12 134 471 | 13 281 311 | 14 609 442 | 16 070 386 | 17 766 079 | 19 445 168 | 21 389 684 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 45 600 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 | 136 800 |
Операционные расходы | руб. | -417 849 | -2 453 656 | -2 690 971 | -2 925 960 | -3 198 102 | -3 497 457 | -3 844 911 | -4 188 963 | -4 587 400 | -5 025 685 | -5 534 391 | -6 038 117 | -6 621 471 |
Коммунальные услуги | руб. | -45 600 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 | -136 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -5 389 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 | -16 168 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -17 200 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 | -51 600 |
30% | руб. | -349 660 | -2 249 088 | -2 486 403 | -2 721 392 | -2 993 534 | -3 292 889 | -3 640 343 | -3 984 395 | -4 382 832 | -4 821 117 | -5 329 823 | -5 833 549 | -6 416 903 |
Чистый денежный поток | руб. | -109 106 717 | 5 180 098 | 5 733 836 | 6 282 155 | 6 917 144 | 7 615 634 | 8 426 360 | 9 229 149 | 10 158 843 | 11 181 502 | 12 368 488 | 13 543 851 | 14 905 014 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -109 106 717 | -103 926 618 | -98 192 782 | -91 910 627 | -84 993 483 | -77 377 850 | -68 951 490 | -59 722 341 | -49 563 498 | -38 381 997 | -26 013 508 | -12 469 657 | 2 435 356 |
| Срок окупаемости | 12 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -109 900 000 | |
Операционные доходы | 1 211 133 | 21 526 484 |
| 1 165 533 | 21 389 684 | |
Компенсация коммунальных расходов | 45 600 | 136 800 |
Операционные расходы | -417 849 | -6 621 471 |
Коммунальные услуги | -45 600 | -136 800 |
Аренда ЗУ | -5 389 | -16 168 |
Налог на имущество0.40% | -17 200 | -51 600 |
30% | -349 660 | -6 416 903 |
Чистый денежный поток | -109 106 717 | 14 905 014 |
Денежный поток наростающим итогом | -109 106 717 | 2 435 356 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~6 590 429 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 453 656 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~4 136 773 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
Загрузка
