73 600 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 77
Этаж
2 / 10
Площадь (общая)
73.6
Площадь (жилая)
53.8
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 000 000
Купить апартамент 73.6 м² в ЖК Поляна Пик в Сочи
Лучшая цена за м² в ЖК
вид на горы
2 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -73 600 000 | ||||||||||
Операционные доходы | руб. | 21 600 | 4 878 564 | 7 632 122 | 8 340 817 | 9 161 938 | 10 065 172 | 11 114 043 | 12 151 642 | 13 353 847 | 14 676 271 | 16 211 923 |
| руб. | 0 | 4 759 764 | 7 502 522 | 8 211 217 | 9 032 338 | 9 935 572 | 10 984 443 | 12 022 042 | 13 224 247 | 14 546 671 | 16 082 323 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 21 600 | 118 800 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 |
Операционные расходы | руб. | -31 266 | -1 599 893 | -2 438 354 | -2 650 962 | -2 897 299 | -3 168 268 | -3 482 929 | -3 794 211 | -4 154 872 | -4 551 597 | -5 012 294 |
Коммунальные услуги | руб. | -21 600 | -118 800 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 |
Аренда ЗУ | руб. | -2 306 | -12 684 | -13 837 | -13 837 | -13 837 | -13 837 | -13 837 | -13 837 | -13 837 | -13 837 | -13 837 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -7 360 | -40 480 | -44 160 | -44 160 | -44 160 | -44 160 | -44 160 | -44 160 | -44 160 | -44 160 | -44 160 |
30% | руб. | 0 | -1 427 929 | -2 250 757 | -2 463 365 | -2 709 702 | -2 980 671 | -3 295 332 | -3 606 614 | -3 967 275 | -4 364 000 | -4 824 697 |
Чистый денежный поток | руб. | -73 609 666 | 3 278 671 | 5 193 768 | 5 689 855 | 6 264 639 | 6 896 904 | 7 631 114 | 8 357 431 | 9 198 975 | 10 124 674 | 11 199 628 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -73 609 666 | -70 330 995 | -65 137 227 | -59 447 372 | -53 182 733 | -46 285 829 | -38 654 716 | -30 297 284 | -21 098 310 | -10 973 635 | 225 993 |
| Срок окупаемости | 10 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -73 600 000 | |
Операционные доходы | 21 600 | 16 211 923 |
| 0 | 16 082 323 | |
Компенсация коммунальных расходов | 21 600 | 129 600 |
Операционные расходы | -31 266 | -5 012 294 |
Коммунальные услуги | -21 600 | -129 600 |
Аренда ЗУ | -2 306 | -13 837 |
Налог на имущество0.40% | -7 360 | -44 160 |
30% | 0 | -4 824 697 |
Чистый денежный поток | -73 609 666 | 11 199 628 |
Денежный поток наростающим итогом | -73 609 666 | 225 993 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~3 931 664 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 599 893 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~2 331 771 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
