98 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 77
Этаж
6 / 10
Площадь (общая)
63.1
Площадь (жилая)
41.9
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 550 000
Купить апартамент 63.1 м² в ЖК Поляна Пик в Сочи
Верхний этаж в ЖК
вид на горы
6 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -98 100 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 206 480 | 6 345 062 | 7 001 450 | 7 651 821 | 8 404 764 | 9 233 000 | 10 194 017 | 11 146 226 | 12 248 609 | 13 461 229 | 14 868 255 | 16 262 384 | 17 876 382 | 19 651 780 |
| руб. | 1 155 480 | 6 222 662 | 6 879 050 | 7 529 421 | 8 282 364 | 9 110 600 | 10 071 617 | 11 023 826 | 12 126 209 | 13 338 829 | 14 745 855 | 16 139 984 | 17 753 982 | 19 529 380 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 51 000 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 | 122 400 |
Операционные расходы | руб. | -418 362 | -2 038 922 | -2 235 840 | -2 430 951 | -2 656 833 | -2 905 303 | -3 193 608 | -3 479 271 | -3 809 986 | -4 173 772 | -4 595 879 | -5 014 119 | -5 498 318 | -6 030 937 |
Коммунальные услуги | руб. | -51 000 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 | -122 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -4 943 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 | -11 863 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -15 775 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 | -37 860 |
30% | руб. | -346 644 | -1 866 799 | -2 063 717 | -2 258 828 | -2 484 710 | -2 733 180 | -3 021 485 | -3 307 148 | -3 637 863 | -4 001 649 | -4 423 756 | -4 841 996 | -5 326 195 | -5 858 814 |
Чистый денежный поток | руб. | -97 311 882 | 4 306 140 | 4 765 610 | 5 220 870 | 5 747 930 | 6 327 697 | 7 000 409 | 7 666 955 | 8 438 622 | 9 287 457 | 10 272 376 | 11 248 264 | 12 378 064 | 13 620 843 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -97 311 882 | -93 005 742 | -88 240 132 | -83 019 261 | -77 271 331 | -70 943 634 | -63 943 225 | -56 276 270 | -47 837 648 | -38 550 191 | -28 277 815 | -17 029 551 | -4 651 487 | 8 969 356 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -98 100 000 | |
Операционные доходы | 1 206 480 | 19 651 780 |
| 1 155 480 | 19 529 380 | |
Компенсация коммунальных расходов | 51 000 | 122 400 |
Операционные расходы | -418 362 | -6 030 937 |
Коммунальные услуги | -51 000 | -122 400 |
Аренда ЗУ | -4 943 | -11 863 |
Налог на имущество0.40% | -15 775 | -37 860 |
30% | -346 644 | -5 858 814 |
Чистый денежный поток | -97 311 882 | 13 620 843 |
Денежный поток наростающим итогом | -97 311 882 | 8 969 356 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~5 437 349 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~2 038 922 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~3 398 427 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
Загрузка
