12 300 000 ₽
ЖК
Район
Адрес
ул. Волжская, 22
Этаж
7 / 11
Площадь (общая)
30.7
Площадь (жилая)
26.6
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
400 000
Апартамент 30.7 м² в ЖК Фазотрон
вид на море
7 этаж
Мамайка
Черновая
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
ДДУ с эскроу
Защита
Продажа по ФЗ-214
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 300 000 | ||||||||||
| руб. | -4 605 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 778 128 | 1 872 507 | 2 055 630 | 2 248 598 | 2 465 298 | 2 703 667 | 2 971 778 | 3 254 302 | 3 571 572 | 3 920 569 | 4 313 109 |
| руб. | 723 728 | 1 790 907 | 1 974 030 | 2 166 998 | 2 383 698 | 2 622 067 | 2 890 178 | 3 172 702 | 3 489 972 | 3 838 969 | 4 231 509 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 54 400 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 |
Операционные расходы | руб. | -383 102 | -750 979 | -796 758 | -845 003 | -899 179 | -958 771 | -1 025 797 | -1 096 428 | -1 175 746 | -1 262 996 | -1 361 130 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -73 680 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -54 400 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 |
Аренда ЗУ | руб. | -14 326 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -59 762 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 |
25% | руб. | -180 933 | -447 726 | -493 505 | -541 750 | -595 926 | -655 518 | -722 544 | -793 175 | -872 493 | -959 743 | -1 057 877 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 509 974 | 1 121 528 | 1 258 872 | 1 403 595 | 1 566 118 | 1 744 896 | 1 945 981 | 2 157 873 | 2 395 826 | 2 657 573 | 2 951 979 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 509 974 | -15 388 446 | -14 129 574 | -12 725 979 | -11 159 861 | -9 414 964 | -7 468 984 | -5 311 110 | -2 915 285 | -257 712 | 2 694 267 |
| Срок окупаемости | 9 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 300 000 | |
| -4 605 000 | ||
Операционные доходы | 778 128 | 4 313 109 |
| 723 728 | 4 231 509 | |
Компенсация коммунальных расходов | 54 400 | 81 600 |
Операционные расходы | -383 102 | -1 361 130 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -73 680 | -110 520 |
Коммунальные услуги | -54 400 | -81 600 |
Аренда ЗУ | -14 326 | -21 490 |
Налог на имущество2.00% | -59 762 | -89 644 |
25% | -180 933 | -1 057 877 |
Чистый денежный поток | -16 509 974 | 2 951 979 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 509 974 | 2 694 267 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 249 793 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~750 979 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~498 814 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Мамайка
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Есть вопросы по этому варианту?
Проверим актуальность цены, расскажем про условия покупки и управления
ЖК на карте
Загрузка
Похожие апартаменты
Купить апартаменты в Сочи в жк Фазотрон
Купить апартаменты в Сочи в жк Livingston
Купить апартаменты в Сочи в жк Livingston
Купить апартаменты в Сочи в жк Livingston
