12 300 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Волжская, 22
Этаж
7 / 11
Площадь (общая)
30.7
Площадь (жилая)
26.6
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
400 000
Купить апартамент 30.7 м² в ЖК Фазотрон в Сочи
Лучшая цена за м² в ЖК
вид на море
7 этаж
Мамайка р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 300 000 | ||||||||||
| руб. | -4 605 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 280 540 | 1 842 296 | 2 022 398 | 2 212 042 | 2 425 086 | 2 659 435 | 2 923 122 | 3 200 780 | 3 512 698 | 3 855 808 | 4 241 872 |
| руб. | 239 740 | 1 760 696 | 1 940 798 | 2 130 442 | 2 343 486 | 2 577 835 | 2 841 522 | 3 119 180 | 3 431 098 | 3 774 208 | 4 160 272 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 40 800 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 |
Операционные расходы | руб. | -211 563 | -743 427 | -788 450 | -835 864 | -889 126 | -947 713 | -1 013 633 | -1 083 047 | -1 161 028 | -1 246 806 | -1 343 321 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -55 260 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -40 800 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 |
Аренда ЗУ | руб. | -10 745 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -44 822 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 |
25% | руб. | -59 936 | -440 174 | -485 197 | -532 611 | -585 873 | -644 460 | -710 380 | -779 794 | -857 775 | -943 553 | -1 040 068 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 836 023 | 1 098 869 | 1 233 948 | 1 376 178 | 1 535 960 | 1 711 722 | 1 909 489 | 2 117 733 | 2 351 670 | 2 609 002 | 2 898 551 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 836 023 | -15 737 154 | -14 503 206 | -13 127 028 | -11 591 068 | -9 879 346 | -7 969 858 | -5 852 124 | -3 500 454 | -891 452 | 2 007 099 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 300 000 | |
| -4 605 000 | ||
Операционные доходы | 280 540 | 4 241 872 |
| 239 740 | 4 160 272 | |
Компенсация коммунальных расходов | 40 800 | 81 600 |
Операционные расходы | -211 563 | -1 343 321 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -55 260 | -110 520 |
Коммунальные услуги | -40 800 | -81 600 |
Аренда ЗУ | -10 745 | -21 490 |
Налог на имущество2.00% | -44 822 | -89 644 |
25% | -59 936 | -1 040 068 |
Чистый денежный поток | -16 836 023 | 2 898 551 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 836 023 | 2 007 099 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 219 581 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~743 427 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~476 154 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
ЖК на карте
Загрузка
Похожие апартаменты
