12 300 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Волжская, 22
Этаж
7 / 11
Площадь (общая)
30.7
Площадь (жилая)
26.6
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
400 000
Купить апартамент 30.7 м² в ЖК Фазотрон в Сочи
Лучшая цена за м² в ЖК
вид на море
7 этаж
Мамайка р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 300 000 | ||||||||||
| руб. | -4 605 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 209 653 | 1 817 700 | 1 995 342 | 2 182 281 | 2 392 349 | 2 623 424 | 2 883 510 | 3 157 207 | 3 464 768 | 3 803 084 | 4 183 876 |
| руб. | 175 653 | 1 736 100 | 1 913 742 | 2 100 681 | 2 310 749 | 2 541 824 | 2 801 910 | 3 075 607 | 3 383 168 | 3 721 484 | 4 102 276 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 34 000 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 |
Операционные расходы | руб. | -170 270 | -737 278 | -781 686 | -828 423 | -880 942 | -938 710 | -1 003 730 | -1 072 154 | -1 149 045 | -1 233 625 | -1 328 822 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -46 050 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -34 000 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 |
Аренда ЗУ | руб. | -8 954 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -37 352 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 |
25% | руб. | -43 914 | -434 025 | -478 433 | -525 170 | -577 689 | -635 457 | -700 477 | -768 901 | -845 792 | -930 372 | -1 025 569 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 865 616 | 1 080 422 | 1 213 656 | 1 353 858 | 1 511 407 | 1 684 714 | 1 879 780 | 2 085 053 | 2 315 722 | 2 569 459 | 2 855 054 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 865 616 | -15 785 195 | -14 571 539 | -13 217 681 | -11 706 274 | -10 021 561 | -8 141 781 | -6 056 728 | -3 741 006 | -1 171 547 | 1 683 507 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 300 000 | |
| -4 605 000 | ||
Операционные доходы | 209 653 | 4 183 876 |
| 175 653 | 4 102 276 | |
Компенсация коммунальных расходов | 34 000 | 81 600 |
Операционные расходы | -170 270 | -1 328 822 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -46 050 | -110 520 |
Коммунальные услуги | -34 000 | -81 600 |
Аренда ЗУ | -8 954 | -21 490 |
Налог на имущество2.00% | -37 352 | -89 644 |
25% | -43 914 | -1 025 569 |
Чистый денежный поток | -16 865 616 | 2 855 054 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 865 616 | 1 683 507 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 219 581 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~737 278 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~482 303 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
