12 300 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Волжская, 22
Этаж
7 / 11
Площадь (общая)
30.7
Площадь (жилая)
26.6
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
400 000
Купить апартамент 30.7 м² в ЖК Фазотрон в Сочи
Лучшая цена за м² в ЖК
вид на море
7 этаж
Мамайка р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 300 000 | ||||||||||
| руб. | -4 605 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 20 400 | 1 769 301 | 1 942 103 | 2 123 718 | 2 327 930 | 2 552 563 | 2 805 563 | 3 071 465 | 3 370 452 | 3 699 337 | 4 069 754 |
| руб. | 0 | 1 687 701 | 1 860 503 | 2 042 118 | 2 246 330 | 2 470 963 | 2 723 963 | 2 989 865 | 3 288 852 | 3 617 737 | 3 988 154 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 20 400 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 |
Операционные расходы | руб. | -75 813 | -725 179 | -768 376 | -813 782 | -864 837 | -920 995 | -984 243 | -1 050 719 | -1 125 466 | -1 207 688 | -1 300 292 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -27 630 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 | -110 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -20 400 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 |
Аренда ЗУ | руб. | -5 372 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 | -21 490 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -22 411 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 | -89 644 |
25% | руб. | 0 | -421 926 | -465 123 | -510 529 | -561 584 | -617 742 | -680 990 | -747 466 | -822 213 | -904 435 | -997 039 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 960 413 | 1 044 122 | 1 173 727 | 1 309 936 | 1 463 093 | 1 631 568 | 1 821 320 | 2 020 746 | 2 244 986 | 2 491 649 | 2 769 462 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 960 413 | -15 916 291 | -14 742 564 | -13 432 628 | -11 969 535 | -10 337 967 | -8 516 648 | -6 495 901 | -4 250 916 | -1 759 267 | 1 010 195 |
| Срок окупаемости | 9 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 300 000 | |
| -4 605 000 | ||
Операционные доходы | 20 400 | 4 069 754 |
| 0 | 3 988 154 | |
Компенсация коммунальных расходов | 20 400 | 81 600 |
Операционные расходы | -75 813 | -1 300 292 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -27 630 | -110 520 |
Коммунальные услуги | -20 400 | -81 600 |
Аренда ЗУ | -5 372 | -21 490 |
Налог на имущество2.00% | -22 411 | -89 644 |
25% | 0 | -997 039 |
Чистый денежный поток | -16 960 413 | 2 769 462 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 960 413 | 1 010 195 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 195 779 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~725 179 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~470 600 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
23 400 000 ₽28 600 000 ₽
1 380 000 ₽/м²
студия-апартаменты · 16.9 м² ·
Livingstonсдача 3 кв. 2026
Мамайка·1 км до моря
28 750 000 ₽29 200 000 ₽
1 420 000 ₽/м²
студия-апартаменты · 20.3 м² ·
Livingstonсдача 3 кв. 2026
Мамайка·1 км до моря
35 400 000 ₽37 400 000 ₽
1 510 000 ₽/м²
студия-апартаменты · 23.4 м² ·
Livingstonсдача 3 кв. 2026
Мамайка·1 км до моря