12 200 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Волжская, 22
Этаж
6 / 11
Площадь (общая)
29.8
Площадь (жилая)
25.5
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
410 000
Купить апартамент 29.8 м² в ЖК Фазотрон в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на море
6 этаж
Мамайка р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 200 000 | ||||||||||
| руб. | -4 470 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 204 740 | 1 772 881 | 1 946 060 | 2 128 303 | 2 333 093 | 2 558 362 | 2 811 913 | 3 078 734 | 3 378 567 | 3 708 384 | 4 079 609 |
| руб. | 171 240 | 1 692 481 | 1 865 660 | 2 047 903 | 2 252 693 | 2 477 962 | 2 731 513 | 2 998 334 | 3 298 167 | 3 627 984 | 3 999 209 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 33 500 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 |
Операционные расходы | руб. | -165 958 | -718 676 | -761 970 | -807 531 | -858 728 | -915 046 | -978 434 | -1 045 138 | -1 120 095 | -1 202 550 | -1 295 357 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -44 700 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 |
Коммунальные услуги | руб. | -33 500 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -8 692 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -36 257 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 |
25% | руб. | -42 810 | -423 121 | -466 415 | -511 976 | -563 173 | -619 491 | -682 879 | -749 583 | -824 540 | -906 995 | -999 802 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 631 218 | 1 054 205 | 1 184 090 | 1 320 771 | 1 474 365 | 1 643 316 | 1 833 479 | 2 033 596 | 2 258 472 | 2 505 834 | 2 784 252 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 631 218 | -15 577 013 | -14 392 922 | -13 072 151 | -11 597 787 | -9 954 471 | -8 120 992 | -6 087 396 | -3 828 923 | -1 323 089 | 1 461 162 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 200 000 | |
| -4 470 000 | ||
Операционные доходы | 204 740 | 4 079 609 |
| 171 240 | 3 999 209 | |
Компенсация коммунальных расходов | 33 500 | 80 400 |
Операционные расходы | -165 958 | -1 295 357 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -44 700 | -107 280 |
Коммунальные услуги | -33 500 | -80 400 |
Аренда ЗУ | -8 692 | -20 860 |
Налог на имущество2.00% | -36 257 | -87 016 |
25% | -42 810 | -999 802 |
Чистый денежный поток | -16 631 218 | 2 784 252 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 631 218 | 1 461 162 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 188 940 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~718 676 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~470 264 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Мамайка
Итоговый скор
7.1/10
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Загрузка
