12 200 000 ₽
ЖК
Район
Адрес
ул. Волжская, 22
Этаж
6 / 11
Площадь (общая)
29.8
Площадь (жилая)
25.5
Высота потолков
2.9
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
410 000
Апартамент 29.8 м² в ЖК Фазотрон
вид на море
6 этаж
Мамайка
Черновая
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
ДДУ с эскроу
Защита
Продажа по ФЗ-214
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 200 000 | ||||||||||
| руб. | -4 470 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 759 145 | 1 826 312 | 2 004 834 | 2 192 953 | 2 404 209 | 2 636 590 | 2 897 964 | 3 173 389 | 3 482 688 | 3 822 917 | 4 205 595 |
| руб. | 705 545 | 1 745 912 | 1 924 434 | 2 112 553 | 2 323 809 | 2 556 190 | 2 817 564 | 3 092 989 | 3 402 288 | 3 742 517 | 4 125 195 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 53 600 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 |
Операционные расходы | руб. | -373 423 | -732 034 | -776 663 | -823 694 | -876 507 | -934 603 | -999 946 | -1 068 802 | -1 146 125 | -1 231 183 | -1 326 854 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -71 520 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 | -107 280 |
Коммунальные услуги | руб. | -53 600 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -13 906 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 | -20 860 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -58 010 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 | -87 016 |
25% | руб. | -176 386 | -436 479 | -481 108 | -528 139 | -580 952 | -639 048 | -704 391 | -773 247 | -850 570 | -935 628 | -1 031 299 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 284 278 | 1 094 278 | 1 228 171 | 1 369 259 | 1 527 702 | 1 701 986 | 1 898 018 | 2 104 587 | 2 336 563 | 2 591 734 | 2 878 741 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 284 278 | -15 190 000 | -13 961 830 | -12 592 571 | -11 064 869 | -9 362 883 | -7 464 865 | -5 360 278 | -3 023 715 | -431 981 | 2 446 760 |
| Срок окупаемости | 9 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 200 000 | |
| -4 470 000 | ||
Операционные доходы | 759 145 | 4 205 595 |
| 705 545 | 4 125 195 | |
Компенсация коммунальных расходов | 53 600 | 80 400 |
Операционные расходы | -373 423 | -1 326 854 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -71 520 | -107 280 |
Коммунальные услуги | -53 600 | -80 400 |
Аренда ЗУ | -13 906 | -20 860 |
Налог на имущество2.00% | -58 010 | -87 016 |
25% | -176 386 | -1 031 299 |
Чистый денежный поток | -16 284 278 | 2 878 741 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 284 278 | 2 446 760 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 218 393 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~732 034 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~486 358 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Мамайка
6.6/10
6/10
9.5/10
6.5/10
Есть вопросы по этому варианту?
Проверим актуальность цены, расскажем про условия покупки и управления
ЖК на карте
Загрузка
Похожие апартаменты
Купить апартаменты в Сочи в жк Фазотрон
Купить апартаменты в Сочи в жк Livingston
Купить апартаменты в Сочи в жк Livingston
Купить апартаменты в Сочи в жк Livingston
