33 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
79.3
Площадь (жилая)
73.2
Высота потолков
3
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
420 000
Купить квартиру 79.3 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -33 400 000 | |||||||||||
| руб. | -9 516 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 417 076 | 3 706 895 | 4 072 565 | 4 457 371 | 4 889 788 | 5 365 447 | 5 900 824 | 6 464 219 | 7 097 321 | 7 793 733 | 8 577 578 | 9 402 445 |
| руб. | 361 576 | 3 573 695 | 3 939 365 | 4 324 171 | 4 756 588 | 5 232 247 | 5 767 624 | 6 331 019 | 6 964 121 | 7 660 533 | 8 444 378 | 9 269 245 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 55 500 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -269 272 | -1 322 731 | -1 414 149 | -1 510 348 | -1 618 452 | -1 737 367 | -1 871 212 | -2 012 062 | -2 170 337 | -2 344 439 | -2 540 401 | -2 746 616 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -118 950 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -55 500 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -4 428 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 |
25% | руб. | -90 394 | -893 425 | -984 843 | -1 081 042 | -1 189 146 | -1 308 061 | -1 441 906 | -1 582 756 | -1 741 031 | -1 915 133 | -2 111 095 | -2 317 310 |
Чистый денежный поток | руб. | -42 768 196 | 2 384 164 | 2 658 416 | 2 947 023 | 3 271 336 | 3 628 080 | 4 029 612 | 4 452 157 | 4 926 984 | 5 449 294 | 6 037 177 | 6 655 829 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -42 768 196 | -40 384 032 | -37 725 616 | -34 778 593 | -31 507 256 | -27 879 176 | -23 849 564 | -19 397 407 | -14 470 423 | -9 021 129 | -2 983 951 | 3 671 878 |
| Срок окупаемости | 10 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -33 400 000 | |
| -9 516 000 | ||
Операционные доходы | 417 076 | 9 402 445 |
| 361 576 | 9 269 245 | |
Компенсация коммунальных расходов | 55 500 | 133 200 |
Операционные расходы | -269 272 | -2 746 616 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -118 950 | -285 480 |
Коммунальные услуги | -55 500 | -133 200 |
Налог на имущество | -4 428 | -10 626 |
25% | -90 394 | -2 317 310 |
Чистый денежный поток | -42 768 196 | 6 655 829 |
Денежный поток наростающим итогом | -42 768 196 | 3 671 878 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 510 462 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 322 731 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 187 731 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря