33 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
79.3
Площадь (жилая)
73.2
Высота потолков
3
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
420 000
Купить квартиру 79.3 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -33 400 000 | |||||||||||
| руб. | -9 516 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 33 300 | 3 607 268 | 3 962 975 | 4 336 822 | 4 757 185 | 5 219 583 | 5 740 374 | 6 287 724 | 6 903 176 | 7 580 174 | 8 342 663 | 9 144 038 |
| руб. | 0 | 3 474 068 | 3 829 775 | 4 203 622 | 4 623 985 | 5 086 383 | 5 607 174 | 6 154 524 | 6 769 976 | 7 446 974 | 8 209 463 | 9 010 838 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 33 300 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -107 327 | -1 297 823 | -1 386 752 | -1 480 211 | -1 585 301 | -1 700 901 | -1 831 099 | -1 967 938 | -2 121 801 | -2 291 049 | -2 481 672 | -2 682 015 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -71 370 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -33 300 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -2 657 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 |
25% | руб. | 0 | -868 517 | -957 446 | -1 050 905 | -1 155 995 | -1 271 595 | -1 401 793 | -1 538 632 | -1 692 495 | -1 861 743 | -2 052 366 | -2 252 709 |
Чистый денежный поток | руб. | -42 990 027 | 2 309 445 | 2 576 223 | 2 856 611 | 3 171 884 | 3 518 682 | 3 909 275 | 4 319 786 | 4 781 375 | 5 289 125 | 5 860 991 | 6 462 023 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -42 990 027 | -40 680 581 | -38 104 358 | -35 247 747 | -32 075 863 | -28 557 181 | -24 647 906 | -20 328 121 | -15 546 746 | -10 257 621 | -4 396 630 | 2 065 393 |
| Срок окупаемости | 10 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -33 400 000 | |
| -9 516 000 | ||
Операционные доходы | 33 300 | 9 144 038 |
| 0 | 9 010 838 | |
Компенсация коммунальных расходов | 33 300 | 133 200 |
Операционные расходы | -107 327 | -2 682 015 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -71 370 | -285 480 |
Коммунальные услуги | -33 300 | -133 200 |
Налог на имущество | -2 657 | -10 626 |
25% | 0 | -2 252 709 |
Чистый денежный поток | -42 990 027 | 6 462 023 |
Денежный поток наростающим итогом | -42 990 027 | 2 065 393 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 461 465 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 297 823 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 163 642 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря