33 400 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
79.3
Площадь (жилая)
73.2
Высота потолков
3
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
420 000
Купить квартиру 79.3 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -33 400 000 | |||||||||||
| руб. | -9 516 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 22 200 | 3 360 165 | 3 948 464 | 4 320 860 | 4 739 626 | 5 200 269 | 5 719 128 | 6 264 353 | 6 877 469 | 7 551 895 | 8 311 557 | 9 109 821 |
| руб. | 0 | 3 226 965 | 3 815 264 | 4 187 660 | 4 606 426 | 5 067 069 | 5 585 928 | 6 131 153 | 6 744 269 | 7 418 695 | 8 178 357 | 8 976 621 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 22 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -71 551 | -1 236 047 | -1 383 124 | -1 476 221 | -1 580 911 | -1 696 072 | -1 825 788 | -1 962 095 | -2 115 375 | -2 283 979 | -2 473 896 | -2 673 460 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -47 580 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 | -285 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -22 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 771 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 | -10 626 |
25% | руб. | 0 | -806 741 | -953 818 | -1 046 915 | -1 151 605 | -1 266 766 | -1 396 482 | -1 532 789 | -1 686 069 | -1 854 673 | -2 044 590 | -2 244 154 |
Чистый денежный поток | руб. | -42 965 351 | 2 124 118 | 2 565 340 | 2 844 639 | 3 158 715 | 3 504 197 | 3 893 340 | 4 302 258 | 4 762 094 | 5 267 916 | 5 837 661 | 6 436 361 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -42 965 351 | -40 841 233 | -38 275 893 | -35 431 254 | -32 272 539 | -28 768 342 | -24 875 002 | -20 572 744 | -15 810 650 | -10 542 734 | -4 705 073 | 1 731 289 |
| Срок окупаемости | 10 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -33 400 000 | |
| -9 516 000 | ||
Операционные доходы | 22 200 | 9 109 821 |
| 0 | 8 976 621 | |
Компенсация коммунальных расходов | 22 200 | 133 200 |
Операционные расходы | -71 551 | -2 673 460 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -47 580 | -285 480 |
Коммунальные услуги | -22 200 | -133 200 |
Налог на имущество | -1 771 | -10 626 |
25% | 0 | -2 244 154 |
Чистый денежный поток | -42 965 351 | 6 436 361 |
Денежный поток наростающим итогом | -42 965 351 | 1 731 289 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 214 362 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 236 047 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~978 315 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря