18 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
40.2
Площадь (жилая)
36
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 40.2 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -18 100 000 | ||||||||||
| руб. | -4 824 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 7 700 | 1 926 810 | 2 414 470 | 2 641 100 | 2 895 970 | 3 176 327 | 3 492 143 | 3 823 951 | 4 197 106 | 4 607 577 | 5 069 963 |
| руб. | 0 | 1 834 410 | 2 322 070 | 2 548 700 | 2 803 570 | 3 083 927 | 3 399 743 | 3 731 551 | 4 104 706 | 4 515 177 | 4 977 563 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 7 700 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 |
Операционные расходы | руб. | -20 119 | -700 033 | -821 945 | -878 601 | -942 321 | -1 012 413 | -1 091 364 | -1 174 316 | -1 267 607 | -1 370 223 | -1 485 820 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -12 060 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 |
Коммунальные услуги | руб. | -7 700 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 |
Налог на имущество | руб. | -359 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 |
25% | руб. | 0 | -458 604 | -580 516 | -637 172 | -700 892 | -770 984 | -849 935 | -932 887 | -1 026 178 | -1 128 794 | -1 244 391 |
Чистый денежный поток | руб. | -22 936 419 | 1 226 777 | 1 592 525 | 1 762 498 | 1 953 648 | 2 163 913 | 2 400 778 | 2 649 635 | 2 929 499 | 3 237 354 | 3 584 143 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -22 936 419 | -21 709 642 | -20 117 117 | -18 354 619 | -16 400 971 | -14 237 057 | -11 836 279 | -9 186 644 | -6 257 145 | -3 019 791 | 564 352 |
| Срок окупаемости | 9 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -18 100 000 | |
| -4 824 000 | ||
Операционные доходы | 7 700 | 5 069 963 |
| 0 | 4 977 563 | |
Компенсация коммунальных расходов | 7 700 | 92 400 |
Операционные расходы | -20 119 | -1 485 820 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -12 060 | -144 720 |
Коммунальные услуги | -7 700 | -92 400 |
Налог на имущество | -359 | -4 309 |
25% | 0 | -1 244 391 |
Чистый денежный поток | -22 936 419 | 3 584 143 |
Денежный поток наростающим итогом | -22 936 419 | 564 352 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 215 837 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~700 033 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~515 803 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря