18 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
40.2
Площадь (жилая)
36
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 40.2 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -18 100 000 | ||||||||||
| руб. | -4 824 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 347 664 | 2 306 409 | 2 532 880 | 2 771 351 | 3 039 246 | 3 333 931 | 3 665 507 | 4 014 652 | 4 406 877 | 4 838 325 | 5 323 786 |
| руб. | 301 464 | 2 214 009 | 2 440 480 | 2 678 951 | 2 946 846 | 3 241 531 | 3 573 107 | 3 922 252 | 4 314 477 | 4 745 925 | 5 231 386 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 46 200 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 |
Операционные расходы | руб. | -196 082 | -794 932 | -851 547 | -911 164 | -978 142 | -1 051 812 | -1 134 706 | -1 221 992 | -1 320 049 | -1 427 911 | -1 549 275 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -72 360 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 |
Коммунальные услуги | руб. | -46 200 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 |
Налог на имущество | руб. | -2 155 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 |
25% | руб. | -75 367 | -553 503 | -610 118 | -669 735 | -736 713 | -810 383 | -893 277 | -980 563 | -1 078 620 | -1 186 482 | -1 307 846 |
Чистый денежный поток | руб. | -22 772 418 | 1 511 477 | 1 681 333 | 1 860 187 | 2 061 104 | 2 282 118 | 2 530 801 | 2 792 660 | 3 086 828 | 3 410 414 | 3 774 511 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -22 772 418 | -21 260 941 | -19 579 608 | -17 719 421 | -15 658 318 | -13 376 199 | -10 845 398 | -8 052 738 | -4 965 911 | -1 555 497 | 2 219 014 |
| Срок окупаемости | 10 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -18 100 000 | |
| -4 824 000 | ||
Операционные доходы | 347 664 | 5 323 786 |
| 301 464 | 5 231 386 | |
Компенсация коммунальных расходов | 46 200 | 92 400 |
Операционные расходы | -196 082 | -1 549 275 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -72 360 | -144 720 |
Коммунальные услуги | -46 200 | -92 400 |
Налог на имущество | -2 155 | -4 309 |
25% | -75 367 | -1 307 846 |
Чистый денежный поток | -22 772 418 | 3 774 511 |
Денежный поток наростающим итогом | -22 772 418 | 2 219 014 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 533 578 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~794 932 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~738 646 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря