18 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
40.2
Площадь (жилая)
36
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 40.2 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -18 100 000 | ||||||||||
| руб. | -4 824 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 173 691 | 2 244 552 | 2 464 837 | 2 696 503 | 2 956 914 | 3 243 365 | 3 565 885 | 3 905 068 | 4 286 335 | 4 705 728 | 5 177 930 |
| руб. | 142 891 | 2 152 152 | 2 372 437 | 2 604 103 | 2 864 514 | 3 150 965 | 3 473 485 | 3 812 668 | 4 193 935 | 4 613 328 | 5 085 530 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 30 800 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 |
Операционные расходы | руб. | -116 199 | -779 468 | -834 537 | -892 452 | -957 558 | -1 029 172 | -1 109 800 | -1 194 596 | -1 289 913 | -1 394 761 | -1 512 811 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -48 240 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 |
Коммунальные услуги | руб. | -30 800 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 436 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 |
25% | руб. | -35 723 | -538 039 | -593 108 | -651 023 | -716 129 | -787 743 | -868 371 | -953 167 | -1 048 484 | -1 153 332 | -1 271 382 |
Чистый денежный поток | руб. | -22 866 509 | 1 465 083 | 1 630 300 | 1 804 051 | 1 999 356 | 2 214 193 | 2 456 085 | 2 710 472 | 2 996 421 | 3 310 967 | 3 665 118 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -22 866 509 | -21 401 425 | -19 771 126 | -17 967 074 | -15 967 719 | -13 753 526 | -11 297 441 | -8 586 969 | -5 590 548 | -2 279 581 | 1 385 538 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -18 100 000 | |
| -4 824 000 | ||
Операционные доходы | 173 691 | 5 177 930 |
| 142 891 | 5 085 530 | |
Компенсация коммунальных расходов | 30 800 | 92 400 |
Операционные расходы | -116 199 | -1 512 811 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -48 240 | -144 720 |
Коммунальные услуги | -30 800 | -92 400 |
Налог на имущество | -1 436 | -4 309 |
25% | -35 723 | -1 271 382 |
Чистый денежный поток | -22 866 509 | 3 665 118 |
Денежный поток наростающим итогом | -22 866 509 | 1 385 538 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 533 578 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~779 468 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~754 110 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря