18 100 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
40.2
Площадь (жилая)
36
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 40.2 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -18 100 000 | ||||||||||
| руб. | -4 824 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 23 100 | 2 214 621 | 2 431 913 | 2 660 287 | 2 917 076 | 3 199 543 | 3 517 681 | 3 852 043 | 4 228 008 | 4 641 568 | 5 107 354 |
| руб. | 0 | 2 122 221 | 2 339 513 | 2 567 887 | 2 824 676 | 3 107 143 | 3 425 281 | 3 759 643 | 4 135 608 | 4 549 168 | 5 014 954 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 23 100 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 | 92 400 |
Операционные расходы | руб. | -60 357 | -771 985 | -826 306 | -883 398 | -947 598 | -1 018 217 | -1 097 749 | -1 181 339 | -1 275 332 | -1 378 721 | -1 495 167 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -36 180 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 | -144 720 |
Коммунальные услуги | руб. | -23 100 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 | -92 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 077 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 | -4 309 |
25% | руб. | 0 | -530 556 | -584 877 | -641 969 | -706 169 | -776 788 | -856 320 | -939 910 | -1 033 903 | -1 137 292 | -1 253 738 |
Чистый денежный поток | руб. | -22 961 257 | 1 442 635 | 1 605 607 | 1 776 889 | 1 969 477 | 2 181 326 | 2 419 932 | 2 670 704 | 2 952 675 | 3 262 847 | 3 612 187 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -22 961 257 | -21 518 622 | -19 913 015 | -18 136 126 | -16 166 649 | -13 985 323 | -11 565 391 | -8 894 687 | -5 942 012 | -2 679 164 | 933 022 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -18 100 000 | |
| -4 824 000 | ||
Операционные доходы | 23 100 | 5 107 354 |
| 0 | 5 014 954 | |
Компенсация коммунальных расходов | 23 100 | 92 400 |
Операционные расходы | -60 357 | -1 495 167 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -36 180 | -144 720 |
Коммунальные услуги | -23 100 | -92 400 |
Налог на имущество | -1 077 | -4 309 |
25% | 0 | -1 253 738 |
Чистый денежный поток | -22 961 257 | 3 612 187 |
Денежный поток наростающим итогом | -22 961 257 | 933 022 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 503 647 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~771 985 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~731 662 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря