15 000 000 ₽
16 100 000 ₽Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
36.6
Площадь (жилая)
32.4
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
410 000
Купить квартиру 36.6 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
Самая быстрая окупаемость в ЖК
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -15 000 000 | ||||||||||
| руб. | -4 392 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 14 800 | 1 784 910 | 2 243 975 | 2 454 336 | 2 690 889 | 2 951 098 | 3 244 192 | 3 552 181 | 3 898 519 | 4 279 491 | 4 708 610 |
| руб. | 0 | 1 703 510 | 2 155 175 | 2 365 536 | 2 602 089 | 2 862 298 | 3 155 392 | 3 463 381 | 3 809 719 | 4 190 691 | 4 619 810 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 14 800 | 81 400 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 |
Операционные расходы | руб. | -37 169 | -630 305 | -761 805 | -814 394 | -873 534 | -938 587 | -1 011 859 | -1 088 857 | -1 175 441 | -1 270 684 | -1 377 963 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -21 960 | -120 780 | -131 760 | -131 760 | -131 760 | -131 760 | -131 760 | -131 760 | -131 760 | -131 760 | -131 760 |
Коммунальные услуги | руб. | -14 800 | -81 400 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 |
Налог на имущество | руб. | -409 | -2 247 | -2 452 | -2 452 | -2 452 | -2 452 | -2 452 | -2 452 | -2 452 | -2 452 | -2 452 |
25% | руб. | 0 | -425 878 | -538 793 | -591 382 | -650 522 | -715 575 | -788 847 | -865 845 | -952 429 | -1 047 672 | -1 154 951 |
Чистый денежный поток | руб. | -19 414 369 | 1 154 605 | 1 482 171 | 1 639 942 | 1 817 356 | 2 012 511 | 2 232 334 | 2 463 324 | 2 723 078 | 3 008 807 | 3 330 647 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -19 414 369 | -18 259 764 | -16 777 593 | -15 137 651 | -13 320 295 | -11 307 784 | -9 075 450 | -6 612 126 | -3 889 048 | -880 241 | 2 450 407 |
| Срок окупаемости | 9 лет 5 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -15 000 000 | |
| -4 392 000 | ||
Операционные доходы | 14 800 | 4 708 610 |
| 0 | 4 619 810 | |
Компенсация коммунальных расходов | 14 800 | 88 800 |
Операционные расходы | -37 169 | -1 377 963 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -21 960 | -131 760 |
Коммунальные услуги | -14 800 | -88 800 |
Налог на имущество | -409 | -2 452 |
25% | 0 | -1 154 951 |
Чистый денежный поток | -19 414 369 | 3 330 647 |
Денежный поток наростающим итогом | -19 414 369 | 2 450 407 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 5 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 131 509 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~630 305 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~501 203 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря