22 600 000 ₽
23 100 000 ₽Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
52.5
Площадь (жилая)
48.4
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Отделка
Цена за метр
430 000
Купить квартира 52.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -22 600 000 | ||||||||||
| руб. | -6 300 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 1 198 497 | 2 725 294 | 3 178 654 | 3 478 585 | 3 815 404 | 4 185 904 | 4 602 631 | 5 041 760 | 5 534 896 | 6 077 346 | 6 687 475 |
| руб. | 1 124 897 | 2 624 094 | 3 068 254 | 3 368 185 | 3 705 004 | 4 075 504 | 4 492 231 | 4 931 360 | 5 424 496 | 5 966 946 | 6 577 075 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 73 600 | 101 200 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 |
Операционные расходы | руб. | -484 577 | -935 632 | -1 072 091 | -1 147 073 | -1 231 278 | -1 323 903 | -1 428 084 | -1 537 867 | -1 661 153 | -1 796 765 | -1 949 297 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -126 000 | -173 250 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -73 600 | -101 200 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 |
Налог на имущество | руб. | -3 752 | -5 159 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 |
25% | руб. | -281 225 | -656 023 | -767 063 | -842 045 | -926 250 | -1 018 875 | -1 123 056 | -1 232 839 | -1 356 125 | -1 491 737 | -1 644 269 |
Чистый денежный поток | руб. | -28 186 080 | 1 789 662 | 2 106 563 | 2 331 512 | 2 584 126 | 2 862 001 | 3 174 547 | 3 503 893 | 3 873 743 | 4 280 581 | 4 738 178 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -28 186 080 | -26 396 418 | -24 289 855 | -21 958 342 | -19 374 217 | -16 512 215 | -13 337 669 | -9 833 776 | -5 960 032 | -1 679 452 | 3 058 726 |
| Срок окупаемости | 10 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -22 600 000 | |
| -6 300 000 | ||
Операционные доходы | 1 198 497 | 6 687 475 |
| 1 124 897 | 6 577 075 | |
Компенсация коммунальных расходов | 73 600 | 110 400 |
Операционные расходы | -484 577 | -1 949 297 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -126 000 | -189 000 |
Коммунальные услуги | -73 600 | -110 400 |
Налог на имущество | -3 752 | -5 628 |
25% | -281 225 | -1 644 269 |
Чистый денежный поток | -28 186 080 | 4 738 178 |
Денежный поток наростающим итогом | -28 186 080 | 3 058 726 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
ЖК на карте
Похожие квартиры
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
