21 800 000 ₽
23 100 000 ₽Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
52.5
Площадь (жилая)
48.4
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
420 000
Купить квартиру 52.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -21 800 000 | ||||||||||
| руб. | -6 300 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 400 | 2 378 296 | 2 991 241 | 3 272 431 | 3 588 634 | 3 936 457 | 4 328 239 | 4 739 930 | 5 202 882 | 5 712 131 | 6 285 738 |
| руб. | 0 | 2 277 096 | 2 880 841 | 3 162 031 | 3 478 234 | 3 826 057 | 4 217 839 | 4 629 530 | 5 092 482 | 5 601 731 | 6 175 338 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 400 | 101 200 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 |
Операционные расходы | руб. | -50 838 | -848 884 | -1 025 237 | -1 095 535 | -1 174 586 | -1 261 541 | -1 359 486 | -1 462 409 | -1 578 149 | -1 705 461 | -1 848 863 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -31 500 | -173 250 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 400 | -101 200 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 |
Налог на имущество | руб. | -938 | -5 159 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 |
25% | руб. | 0 | -569 275 | -720 209 | -790 507 | -869 558 | -956 513 | -1 054 458 | -1 157 381 | -1 273 121 | -1 400 433 | -1 543 835 |
Чистый денежный поток | руб. | -28 132 438 | 1 529 412 | 1 966 004 | 2 176 896 | 2 414 048 | 2 674 916 | 2 968 753 | 3 277 521 | 3 624 733 | 4 006 670 | 4 436 875 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -28 132 438 | -26 603 026 | -24 637 022 | -22 460 126 | -20 046 078 | -17 371 161 | -14 402 408 | -11 124 888 | -7 500 154 | -3 493 485 | 943 390 |
| Срок окупаемости | 9 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -21 800 000 | |
| -6 300 000 | ||
Операционные доходы | 18 400 | 6 285 738 |
| 0 | 6 175 338 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 400 | 110 400 |
Операционные расходы | -50 838 | -1 848 863 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -31 500 | -189 000 |
Коммунальные услуги | -18 400 | -110 400 |
Налог на имущество | -938 | -5 628 |
25% | 0 | -1 543 835 |
Чистый денежный поток | -28 132 438 | 4 436 875 |
Денежный поток наростающим итогом | -28 132 438 | 943 390 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 512 497 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~848 884 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~663 613 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря