22 600 000 ₽
23 100 000 ₽Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
52.5
Площадь (жилая)
48.4
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
430 000
Купить квартиру 52.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -22 600 000 | ||||||||||
| руб. | -6 300 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 427 830 | 2 847 066 | 3 127 000 | 3 421 766 | 3 752 903 | 4 117 153 | 4 527 005 | 4 958 572 | 5 443 389 | 5 976 688 | 6 576 751 |
| руб. | 372 630 | 2 736 666 | 3 016 600 | 3 311 366 | 3 642 503 | 4 006 753 | 4 416 605 | 4 848 172 | 5 332 989 | 5 866 288 | 6 466 351 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 55 200 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 |
Операционные расходы | руб. | -245 672 | -989 194 | -1 059 178 | -1 132 868 | -1 215 653 | -1 306 715 | -1 409 178 | -1 517 070 | -1 638 275 | -1 771 601 | -1 921 616 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -94 500 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -55 200 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 |
Налог на имущество | руб. | -2 814 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 |
25% | руб. | -93 158 | -684 166 | -754 150 | -827 840 | -910 625 | -1 001 687 | -1 104 150 | -1 212 042 | -1 333 247 | -1 466 573 | -1 616 588 |
Чистый денежный поток | руб. | -28 717 842 | 1 857 872 | 2 067 822 | 2 288 898 | 2 537 250 | 2 810 438 | 3 117 827 | 3 441 502 | 3 805 114 | 4 205 087 | 4 655 135 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -28 717 842 | -26 859 970 | -24 792 147 | -22 503 249 | -19 965 999 | -17 155 561 | -14 037 734 | -10 596 232 | -6 791 119 | -2 586 032 | 2 069 103 |
| Срок окупаемости | 10 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -22 600 000 | |
| -6 300 000 | ||
Операционные доходы | 427 830 | 6 576 751 |
| 372 630 | 6 466 351 | |
Компенсация коммунальных расходов | 55 200 | 110 400 |
Операционные расходы | -245 672 | -1 921 616 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -94 500 | -189 000 |
Коммунальные услуги | -55 200 | -110 400 |
Налог на имущество | -2 814 | -5 628 |
25% | -93 158 | -1 616 588 |
Чистый денежный поток | -28 717 842 | 4 655 135 |
Денежный поток наростающим итогом | -28 717 842 | 2 069 103 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 895 607 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~989 194 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~906 413 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря