21 800 000 ₽
23 100 000 ₽Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
52.5
Площадь (жилая)
48.4
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
420 000
Купить квартиру 52.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -21 800 000 | ||||||||||
| руб. | -6 300 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 27 600 | 2 733 610 | 3 002 198 | 3 284 484 | 3 601 892 | 3 951 041 | 4 344 281 | 4 757 576 | 5 222 294 | 5 733 483 | 6 309 226 |
| руб. | 0 | 2 623 210 | 2 891 798 | 3 174 084 | 3 491 492 | 3 840 641 | 4 233 881 | 4 647 176 | 5 111 894 | 5 623 083 | 6 198 826 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 27 600 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 |
Операционные расходы | руб. | -76 257 | -960 831 | -1 027 976 | -1 098 548 | -1 177 901 | -1 265 187 | -1 363 496 | -1 466 821 | -1 583 002 | -1 710 799 | -1 854 735 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -47 250 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -27 600 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 407 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 |
25% | руб. | 0 | -655 803 | -722 948 | -793 520 | -872 873 | -960 159 | -1 058 468 | -1 161 793 | -1 277 974 | -1 405 771 | -1 549 707 |
Чистый денежный поток | руб. | -28 148 657 | 1 772 779 | 1 974 222 | 2 185 936 | 2 423 991 | 2 685 854 | 2 980 785 | 3 290 755 | 3 639 292 | 4 022 684 | 4 454 491 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -28 148 657 | -26 375 878 | -24 401 656 | -22 215 720 | -19 791 729 | -17 105 875 | -14 125 089 | -10 834 334 | -7 195 043 | -3 172 359 | 1 282 132 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -21 800 000 | |
| -6 300 000 | ||
Операционные доходы | 27 600 | 6 309 226 |
| 0 | 6 198 826 | |
Компенсация коммунальных расходов | 27 600 | 110 400 |
Операционные расходы | -76 257 | -1 854 735 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -47 250 | -189 000 |
Коммунальные услуги | -27 600 | -110 400 |
Налог на имущество | -1 407 | -5 628 |
25% | 0 | -1 549 707 |
Чистый денежный поток | -28 148 657 | 4 454 491 |
Денежный поток наростающим итогом | -28 148 657 | 1 282 132 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 858 610 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~960 831 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~897 779 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря