22 600 000 ₽
23 100 000 ₽Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
52.5
Площадь (жилая)
48.4
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
430 000
Купить квартиру 52.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -22 600 000 | ||||||||||
| руб. | -6 300 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 213 422 | 2 770 607 | 3 042 894 | 3 329 250 | 3 651 135 | 4 005 208 | 4 403 865 | 4 823 118 | 5 294 390 | 5 812 789 | 6 396 462 |
| руб. | 176 622 | 2 660 207 | 2 932 494 | 3 218 850 | 3 540 735 | 3 894 808 | 4 293 465 | 4 712 718 | 5 183 990 | 5 702 389 | 6 286 062 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 36 800 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 |
Операционные расходы | руб. | -145 832 | -970 080 | -1 038 150 | -1 109 740 | -1 190 211 | -1 278 729 | -1 378 392 | -1 483 206 | -1 601 027 | -1 730 625 | -1 876 544 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -63 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 | -189 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -36 800 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 876 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 | -5 628 |
25% | руб. | -44 156 | -665 052 | -733 122 | -804 712 | -885 183 | -973 701 | -1 073 364 | -1 178 178 | -1 295 999 | -1 425 597 | -1 571 516 |
Чистый денежный поток | руб. | -28 832 410 | 1 800 527 | 2 004 744 | 2 219 510 | 2 460 924 | 2 726 479 | 3 025 473 | 3 339 912 | 3 693 363 | 4 082 164 | 4 519 918 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -28 832 410 | -27 031 883 | -25 027 139 | -22 807 629 | -20 346 705 | -17 620 226 | -14 594 753 | -11 254 840 | -7 561 478 | -3 479 314 | 1 040 605 |
| Срок окупаемости | 10 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -22 600 000 | |
| -6 300 000 | ||
Операционные доходы | 213 422 | 6 396 462 |
| 176 622 | 6 286 062 | |
Компенсация коммунальных расходов | 36 800 | 110 400 |
Операционные расходы | -145 832 | -1 876 544 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -63 000 | -189 000 |
Коммунальные услуги | -36 800 | -110 400 |
Налог на имущество | -1 876 | -5 628 |
25% | -44 156 | -1 571 516 |
Чистый денежный поток | -28 832 410 | 4 519 918 |
Денежный поток наростающим итогом | -28 832 410 | 1 040 605 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 895 607 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~970 080 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~925 527 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря