23 200 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
56.5
Площадь (жилая)
51.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
410 000
Купить квартиру 56.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -23 200 000 | ||||||||||
| руб. | -6 780 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 19 200 | 2 511 121 | 3 158 516 | 3 455 565 | 3 789 601 | 4 157 041 | 4 570 919 | 5 005 828 | 5 494 891 | 6 032 860 | 6 638 818 |
| руб. | 0 | 2 405 521 | 3 043 316 | 3 340 365 | 3 674 401 | 4 041 841 | 4 455 719 | 4 890 628 | 5 379 691 | 5 917 660 | 6 523 618 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 19 200 | 105 600 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 |
Операционные расходы | руб. | -54 109 | -898 981 | -1 085 487 | -1 159 749 | -1 243 258 | -1 335 116 | -1 438 585 | -1 547 313 | -1 669 580 | -1 804 070 | -1 955 564 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -33 900 | -186 450 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -19 200 | -105 600 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 009 | -5 552 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 |
25% | руб. | 0 | -601 379 | -760 831 | -835 093 | -918 602 | -1 010 460 | -1 113 929 | -1 222 657 | -1 344 924 | -1 479 414 | -1 630 908 |
Чистый денежный поток | руб. | -30 014 909 | 1 612 140 | 2 073 028 | 2 295 815 | 2 546 343 | 2 821 925 | 3 132 333 | 3 458 514 | 3 825 310 | 4 228 789 | 4 683 253 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -30 014 909 | -28 402 769 | -26 329 741 | -24 033 925 | -21 487 583 | -18 665 658 | -15 533 325 | -12 074 810 | -8 249 500 | -4 020 710 | 662 543 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -23 200 000 | |
| -6 780 000 | ||
Операционные доходы | 19 200 | 6 638 818 |
| 0 | 6 523 618 | |
Компенсация коммунальных расходов | 19 200 | 115 200 |
Операционные расходы | -54 109 | -1 955 564 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -33 900 | -203 400 |
Коммунальные услуги | -19 200 | -115 200 |
Налог на имущество | -1 009 | -6 056 |
25% | 0 | -1 630 908 |
Чистый денежный поток | -30 014 909 | 4 683 253 |
Денежный поток наростающим итогом | -30 014 909 | 662 543 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 597 799 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~898 981 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~698 819 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря