23 200 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
56.5
Площадь (жилая)
51.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
410 000
Купить квартиру 56.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -23 200 000 | ||||||||||
| руб. | -6 780 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 451 246 | 3 006 210 | 3 301 932 | 3 613 322 | 3 963 135 | 4 347 928 | 4 780 894 | 5 236 801 | 5 748 961 | 6 312 337 | 6 946 243 |
| руб. | 393 646 | 2 891 010 | 3 186 732 | 3 498 122 | 3 847 935 | 4 232 728 | 4 665 694 | 5 121 601 | 5 633 761 | 6 197 137 | 6 831 043 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 57 600 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 |
Операционные расходы | руб. | -260 739 | -1 047 409 | -1 121 341 | -1 199 189 | -1 286 640 | -1 382 837 | -1 491 080 | -1 605 057 | -1 733 096 | -1 873 941 | -2 032 420 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -101 700 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -57 600 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 |
Налог на имущество | руб. | -3 028 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 |
25% | руб. | -98 411 | -722 753 | -796 685 | -874 533 | -961 984 | -1 058 181 | -1 166 424 | -1 280 401 | -1 408 440 | -1 549 285 | -1 707 764 |
Чистый денежный поток | руб. | -29 789 494 | 1 958 801 | 2 180 591 | 2 414 133 | 2 676 494 | 2 965 091 | 3 289 814 | 3 631 744 | 4 015 865 | 4 438 396 | 4 913 823 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -29 789 494 | -27 830 693 | -25 650 102 | -23 235 969 | -20 559 475 | -17 594 384 | -14 304 570 | -10 672 827 | -6 656 962 | -2 218 566 | 2 695 256 |
| Срок окупаемости | 10 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -23 200 000 | |
| -6 780 000 | ||
Операционные доходы | 451 246 | 6 946 243 |
| 393 646 | 6 831 043 | |
Компенсация коммунальных расходов | 57 600 | 115 200 |
Операционные расходы | -260 739 | -2 032 420 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -101 700 | -203 400 |
Коммунальные услуги | -57 600 | -115 200 |
Налог на имущество | -3 028 | -6 056 |
25% | -98 411 | -1 707 764 |
Чистый денежный поток | -29 789 494 | 4 913 823 |
Денежный поток наростающим итогом | -29 789 494 | 2 695 256 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 002 516 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 047 409 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~955 107 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря