23 200 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
56.5
Площадь (жилая)
51.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
410 000
Купить квартиру 56.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -23 200 000 | ||||||||||
| руб. | -6 780 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 28 800 | 2 886 355 | 3 170 091 | 3 468 297 | 3 803 607 | 4 172 448 | 4 587 866 | 5 024 470 | 5 515 397 | 6 055 416 | 6 663 630 |
| руб. | 0 | 2 771 155 | 3 054 891 | 3 353 097 | 3 688 407 | 4 057 248 | 4 472 666 | 4 909 270 | 5 400 197 | 5 940 216 | 6 548 430 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 28 800 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 |
Операционные расходы | руб. | -81 164 | -1 017 444 | -1 088 381 | -1 162 932 | -1 246 759 | -1 338 968 | -1 442 822 | -1 551 973 | -1 674 706 | -1 809 710 | -1 961 767 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -50 850 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -28 800 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 514 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 |
25% | руб. | 0 | -692 788 | -763 725 | -838 276 | -922 103 | -1 014 312 | -1 118 166 | -1 227 317 | -1 350 050 | -1 485 054 | -1 637 111 |
Чистый денежный поток | руб. | -30 032 364 | 1 868 910 | 2 081 710 | 2 305 365 | 2 556 848 | 2 833 479 | 3 145 043 | 3 472 496 | 3 840 690 | 4 245 706 | 4 701 863 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -30 032 364 | -28 163 454 | -26 081 744 | -23 776 379 | -21 219 532 | -18 386 052 | -15 241 009 | -11 768 513 | -7 927 822 | -3 682 117 | 1 019 746 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -23 200 000 | |
| -6 780 000 | ||
Операционные доходы | 28 800 | 6 663 630 |
| 0 | 6 548 430 | |
Компенсация коммунальных расходов | 28 800 | 115 200 |
Операционные расходы | -81 164 | -1 961 767 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -50 850 | -203 400 |
Коммунальные услуги | -28 800 | -115 200 |
Налог на имущество | -1 514 | -6 056 |
25% | 0 | -1 637 111 |
Чистый денежный поток | -30 032 364 | 4 701 863 |
Денежный поток наростающим итогом | -30 032 364 | 1 019 746 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 963 433 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 017 444 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~945 989 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря