23 200 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
56.5
Площадь (жилая)
51.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
410 000
Купить квартиру 56.5 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -23 200 000 | ||||||||||
| руб. | -6 780 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 224 984 | 2 965 824 | 3 257 507 | 3 564 455 | 3 909 381 | 4 288 799 | 4 715 852 | 5 165 255 | 5 670 260 | 6 225 766 | 6 851 015 |
| руб. | 186 584 | 2 850 624 | 3 142 307 | 3 449 255 | 3 794 181 | 4 173 599 | 4 600 652 | 5 050 055 | 5 555 060 | 6 110 566 | 6 735 815 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 38 400 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 | 115 200 |
Операционные расходы | руб. | -154 865 | -1 037 312 | -1 110 235 | -1 186 972 | -1 273 202 | -1 368 055 | -1 474 819 | -1 587 170 | -1 713 421 | -1 852 298 | -2 008 613 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -67 800 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 | -203 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -38 400 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 | -115 200 |
Налог на имущество | руб. | -2 019 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 | -6 056 |
25% | руб. | -46 646 | -712 656 | -785 579 | -862 316 | -948 546 | -1 043 399 | -1 150 163 | -1 262 514 | -1 388 765 | -1 527 642 | -1 683 957 |
Чистый денежный поток | руб. | -29 909 881 | 1 928 512 | 2 147 272 | 2 377 483 | 2 636 178 | 2 920 743 | 3 241 033 | 3 578 084 | 3 956 839 | 4 373 468 | 4 842 401 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -29 909 881 | -27 981 369 | -25 834 097 | -23 456 615 | -20 820 436 | -17 899 693 | -14 658 660 | -11 080 576 | -7 123 737 | -2 750 270 | 2 092 132 |
| Срок окупаемости | 10 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -23 200 000 | |
| -6 780 000 | ||
Операционные доходы | 224 984 | 6 851 015 |
| 186 584 | 6 735 815 | |
Компенсация коммунальных расходов | 38 400 | 115 200 |
Операционные расходы | -154 865 | -2 008 613 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -67 800 | -203 400 |
Коммунальные услуги | -38 400 | -115 200 |
Налог на имущество | -2 019 | -6 056 |
25% | -46 646 | -1 683 957 |
Чистый денежный поток | -29 909 881 | 4 842 401 |
Денежный поток наростающим итогом | -29 909 881 | 2 092 132 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 002 516 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 037 312 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~965 204 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря