18 800 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
41.8
Площадь (жилая)
37.6
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 41.8 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -18 800 000 | ||||||||||
| руб. | -5 016 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 358 680 | 2 380 900 | 2 614 745 | 2 860 981 | 3 137 599 | 3 441 879 | 3 784 252 | 4 144 766 | 4 549 762 | 4 995 258 | 5 496 527 |
| руб. | 311 280 | 2 286 100 | 2 519 945 | 2 766 181 | 3 042 799 | 3 347 079 | 3 689 452 | 4 049 966 | 4 454 962 | 4 900 458 | 5 401 727 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 47 400 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 |
Операционные расходы | руб. | -202 701 | -821 286 | -879 747 | -941 305 | -1 010 461 | -1 086 531 | -1 172 122 | -1 262 251 | -1 363 502 | -1 474 874 | -1 600 193 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -75 240 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -47 400 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 |
Налог на имущество | руб. | -2 240 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 |
25% | руб. | -77 821 | -571 525 | -629 986 | -691 544 | -760 700 | -836 770 | -922 361 | -1 012 490 | -1 113 741 | -1 225 113 | -1 350 432 |
Чистый денежный поток | руб. | -23 660 022 | 1 559 614 | 1 734 999 | 1 919 676 | 2 127 138 | 2 355 348 | 2 612 130 | 2 882 515 | 3 186 260 | 3 520 385 | 3 896 334 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -23 660 022 | -22 100 407 | -20 365 409 | -18 445 732 | -16 318 594 | -13 963 246 | -11 351 116 | -8 468 601 | -5 282 340 | -1 761 956 | 2 134 378 |
| Срок окупаемости | 10 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -18 800 000 | |
| -5 016 000 | ||
Операционные доходы | 358 680 | 5 496 527 |
| 311 280 | 5 401 727 | |
Компенсация коммунальных расходов | 47 400 | 94 800 |
Операционные расходы | -202 701 | -1 600 193 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -75 240 | -150 480 |
Коммунальные услуги | -47 400 | -94 800 |
Налог на имущество | -2 240 | -4 481 |
25% | -77 821 | -1 350 432 |
Чистый денежный поток | -23 660 022 | 3 896 334 |
Денежный поток наростающим итогом | -23 660 022 | 2 134 378 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 583 513 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~821 286 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~762 227 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря