18 800 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
41.8
Площадь (жилая)
37.6
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 41.8 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -18 800 000 | ||||||||||
| руб. | -5 016 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 15 800 | 1 989 094 | 2 501 337 | 2 736 232 | 3 000 375 | 3 290 933 | 3 618 211 | 3 962 121 | 4 348 853 | 4 774 258 | 5 253 427 |
| руб. | 0 | 1 902 194 | 2 406 537 | 2 641 432 | 2 905 575 | 3 196 133 | 3 523 411 | 3 867 321 | 4 254 053 | 4 679 458 | 5 158 627 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 15 800 | 86 900 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 |
Операционные расходы | руб. | -41 627 | -704 496 | -851 394 | -910 119 | -976 154 | -1 048 795 | -1 130 612 | -1 216 590 | -1 313 274 | -1 419 625 | -1 539 416 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -25 080 | -137 940 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -15 800 | -86 900 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 |
Налог на имущество | руб. | -747 | -4 107 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 |
25% | руб. | 0 | -475 549 | -601 633 | -660 358 | -726 393 | -799 034 | -880 851 | -966 829 | -1 063 513 | -1 169 864 | -1 289 655 |
Чистый денежный поток | руб. | -23 841 827 | 1 284 597 | 1 649 944 | 1 826 113 | 2 024 222 | 2 242 138 | 2 487 600 | 2 745 531 | 3 035 579 | 3 354 634 | 3 714 011 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -23 841 827 | -22 557 229 | -20 907 286 | -19 081 172 | -17 056 951 | -14 814 813 | -12 327 213 | -9 581 682 | -6 546 103 | -3 191 469 | 522 542 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -18 800 000 | |
| -5 016 000 | ||
Операционные доходы | 15 800 | 5 253 427 |
| 0 | 5 158 627 | |
Компенсация коммунальных расходов | 15 800 | 94 800 |
Операционные расходы | -41 627 | -1 539 416 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -25 080 | -150 480 |
Коммунальные услуги | -15 800 | -94 800 |
Налог на имущество | -747 | -4 481 |
25% | 0 | -1 289 655 |
Чистый денежный поток | -23 841 827 | 3 714 011 |
Денежный поток наростающим итогом | -23 841 827 | 522 542 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 263 478 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~704 496 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~558 982 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря