18 800 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
41.8
Площадь (жилая)
37.6
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 41.8 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -18 800 000 | ||||||||||
| руб. | -5 016 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 179 143 | 2 317 028 | 2 544 487 | 2 783 696 | 3 052 586 | 3 348 365 | 3 681 386 | 4 031 613 | 4 425 295 | 4 858 344 | 5 345 921 |
| руб. | 147 543 | 2 222 228 | 2 449 687 | 2 688 896 | 2 957 786 | 3 253 565 | 3 586 586 | 3 936 813 | 4 330 495 | 4 763 544 | 5 251 121 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 31 600 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 |
Операционные расходы | руб. | -120 140 | -805 318 | -862 181 | -921 985 | -989 207 | -1 063 153 | -1 146 406 | -1 233 963 | -1 332 384 | -1 440 646 | -1 562 541 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -50 160 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -31 600 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 |
Налог на имущество | руб. | -1 494 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 |
25% | руб. | -36 886 | -555 557 | -612 420 | -672 224 | -739 446 | -813 392 | -896 645 | -984 202 | -1 082 623 | -1 190 885 | -1 312 780 |
Чистый денежный поток | руб. | -23 756 996 | 1 511 711 | 1 682 306 | 1 861 712 | 2 063 379 | 2 285 212 | 2 534 981 | 2 797 650 | 3 092 911 | 3 417 698 | 3 783 380 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -23 756 996 | -22 245 286 | -20 562 980 | -18 701 268 | -16 637 889 | -14 352 677 | -11 817 696 | -9 020 046 | -5 927 135 | -2 509 437 | 1 273 943 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -18 800 000 | |
| -5 016 000 | ||
Операционные доходы | 179 143 | 5 345 921 |
| 147 543 | 5 251 121 | |
Компенсация коммунальных расходов | 31 600 | 94 800 |
Операционные расходы | -120 140 | -1 562 541 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -50 160 | -150 480 |
Коммунальные услуги | -31 600 | -94 800 |
Налог на имущество | -1 494 | -4 481 |
25% | -36 886 | -1 312 780 |
Чистый денежный поток | -23 756 996 | 3 783 380 |
Денежный поток наростающим итогом | -23 756 996 | 1 273 943 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 583 513 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~805 318 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~778 195 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря