18 800 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
41.8
Площадь (жилая)
37.6
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 41.8 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -18 800 000 | ||||||||||
| руб. | -5 016 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 23 700 | 2 286 123 | 2 510 491 | 2 746 301 | 3 011 451 | 3 303 116 | 3 631 613 | 3 976 862 | 4 365 068 | 4 792 095 | 5 273 047 |
| руб. | 0 | 2 191 323 | 2 415 691 | 2 651 501 | 2 916 651 | 3 208 316 | 3 536 813 | 3 882 062 | 4 270 268 | 4 697 295 | 5 178 247 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 23 700 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 | 94 800 |
Операционные расходы | руб. | -62 440 | -797 592 | -853 682 | -912 636 | -978 923 | -1 051 841 | -1 133 962 | -1 220 275 | -1 317 328 | -1 424 084 | -1 544 322 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -37 620 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 | -150 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -23 700 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 | -94 800 |
Налог на имущество | руб. | -1 120 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 | -4 481 |
25% | руб. | 0 | -547 831 | -603 921 | -662 875 | -729 162 | -802 080 | -884 201 | -970 514 | -1 067 567 | -1 174 323 | -1 294 561 |
Чистый денежный поток | руб. | -23 854 740 | 1 488 531 | 1 656 809 | 1 833 665 | 2 032 528 | 2 251 275 | 2 497 651 | 2 756 587 | 3 047 741 | 3 368 011 | 3 728 726 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -23 854 740 | -22 366 209 | -20 709 400 | -18 875 735 | -16 843 207 | -14 591 932 | -12 094 282 | -9 337 694 | -6 289 954 | -2 921 942 | 806 783 |
| Срок окупаемости | 9 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -18 800 000 | |
| -5 016 000 | ||
Операционные доходы | 23 700 | 5 273 047 |
| 0 | 5 178 247 | |
Компенсация коммунальных расходов | 23 700 | 94 800 |
Операционные расходы | -62 440 | -1 544 322 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -37 620 | -150 480 |
Коммунальные услуги | -23 700 | -94 800 |
Налог на имущество | -1 120 | -4 481 |
25% | 0 | -1 294 561 |
Чистый денежный поток | -23 854 740 | 3 728 726 |
Денежный поток наростающим итогом | -23 854 740 | 806 783 |
| Срок окупаемости | 9 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 552 608 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~797 592 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~755 016 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 56.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря