14 145 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Шоссейная, 11/1
Этаж
5 / 10
Площадь (общая)
23
Площадь (жилая)
20.4
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
620 000
Купить апартамент 23 м² в ЖК Горка в Сочи
вид на горы
5 этаж
Хоста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдан
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -14 145 000 | |||||||||||
| руб. | -3 450 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 11 600 | 1 419 280 | 1 665 337 | 1 821 092 | 1 996 241 | 2 188 905 | 2 405 918 | 2 633 959 | 2 890 395 | 3 172 474 | 3 490 203 | 3 824 078 |
| руб. | 0 | 1 349 680 | 1 595 737 | 1 751 492 | 1 926 641 | 2 119 305 | 2 336 318 | 2 564 359 | 2 820 795 | 3 102 874 | 3 420 603 | 3 754 478 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 11 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 | 69 600 |
Операционные расходы | руб. | -16 430 | -436 000 | -497 513 | -536 454 | -580 239 | -628 409 | -682 658 | -739 669 | -803 779 | -874 298 | -953 732 | -1 037 201 |
Эксплуатация1080 руб/м² | руб. | -4 140 | -24 840 | -24 840 | -24 840 | -24 840 | -24 840 | -24 840 | -24 840 | -24 840 | -24 840 | -24 840 | -24 840 |
Коммунальные услуги | руб. | -11 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 | -69 600 |
Налог на имущество0.20% | руб. | -690 | -4 140 | -4 140 | -4 140 | -4 140 | -4 140 | -4 140 | -4 140 | -4 140 | -4 140 | -4 140 | -4 140 |
25% | руб. | 0 | -337 420 | -398 933 | -437 874 | -481 659 | -529 829 | -584 078 | -641 089 | -705 199 | -775 718 | -855 152 | -938 621 |
Чистый денежный поток | руб. | -17 599 830 | 983 280 | 1 167 824 | 1 284 638 | 1 416 002 | 1 560 496 | 1 723 260 | 1 894 290 | 2 086 616 | 2 298 176 | 2 536 471 | 2 786 877 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -17 599 830 | -16 616 550 | -15 448 726 | -14 164 088 | -12 748 087 | -11 187 591 | -9 464 331 | -7 570 041 | -5 483 425 | -3 185 248 | -648 777 | 2 138 100 |
| Срок окупаемости | 10 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -14 145 000 | |
| -3 450 000 | ||
Операционные доходы | 11 600 | 3 824 078 |
| 0 | 3 754 478 | |
Компенсация коммунальных расходов | 11 600 | 69 600 |
Операционные расходы | -16 430 | -1 037 201 |
Эксплуатация1080 руб/м² | -4 140 | -24 840 |
Коммунальные услуги | -11 600 | -69 600 |
Налог на имущество0.20% | -690 | -4 140 |
25% | 0 | -938 621 |
Чистый денежный поток | -17 599 830 | 2 786 877 |
Денежный поток наростающим итогом | -17 599 830 | 2 138 100 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~926 158 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~436 000 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~490 158 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Хоста
Итоговый скор
9.4/10
8.1/10
10/10
9.8/10
9.1/10
