25 790 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Шоссейная, 11/1
Этаж
7 / 10
Площадь (общая)
52.1
Площадь (жилая)
49.6
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
500 000
Купить апартамент 52.1 м² в ЖК Горка в Сочи
Верхний этаж в ЖК
вид на горы
7 этаж
Хоста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдан
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -25 790 000 | |||||||||||
| руб. | -7 815 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 9 200 | 2 590 151 | 3 249 368 | 3 555 725 | 3 900 258 | 4 279 243 | 4 706 163 | 5 154 701 | 5 659 131 | 6 214 004 | 6 839 056 | 7 495 760 |
| руб. | 0 | 2 479 751 | 3 138 968 | 3 445 325 | 3 789 858 | 4 168 843 | 4 595 763 | 5 044 301 | 5 548 731 | 6 103 604 | 6 728 656 | 7 385 360 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 9 200 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 | 110 400 |
Операционные расходы | руб. | -14 671 | -795 985 | -960 791 | -1 037 376 | -1 123 513 | -1 218 256 | -1 324 988 | -1 437 120 | -1 563 229 | -1 701 947 | -1 858 210 | -2 022 386 |
Эксплуатация1080 руб/м² | руб. | -4 689 | -56 268 | -56 268 | -56 268 | -56 268 | -56 268 | -56 268 | -56 268 | -56 268 | -56 268 | -56 268 | -56 268 |
Коммунальные услуги | руб. | -9 200 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 | -110 400 |
Налог на имущество0.20% | руб. | -782 | -9 378 | -9 378 | -9 378 | -9 378 | -9 378 | -9 378 | -9 378 | -9 378 | -9 378 | -9 378 | -9 378 |
25% | руб. | 0 | -619 939 | -784 745 | -861 330 | -947 467 | -1 042 210 | -1 148 942 | -1 261 074 | -1 387 183 | -1 525 901 | -1 682 164 | -1 846 340 |
Чистый денежный поток | руб. | -33 610 471 | 1 794 166 | 2 288 577 | 2 518 349 | 2 776 745 | 3 060 987 | 3 381 175 | 3 717 581 | 4 095 902 | 4 512 057 | 4 980 846 | 5 473 374 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -33 610 471 | -31 816 305 | -29 527 728 | -27 009 379 | -24 232 634 | -21 171 647 | -17 790 472 | -14 072 892 | -9 976 990 | -5 464 933 | -484 087 | 4 989 287 |
| Срок окупаемости | 10 лет 2 мес. |
Показатель | 1-й период Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -25 790 000 | |
| -7 815 000 | ||
Операционные доходы | 9 200 | 7 495 760 |
| 0 | 7 385 360 | |
Компенсация коммунальных расходов | 9 200 | 110 400 |
Операционные расходы | -14 671 | -2 022 386 |
Эксплуатация1080 руб/м² | -4 689 | -56 268 |
Коммунальные услуги | -9 200 | -110 400 |
Налог на имущество0.20% | -782 | -9 378 |
25% | 0 | -1 846 340 |
Чистый денежный поток | -33 610 471 | 5 473 374 |
Денежный поток наростающим итогом | -33 610 471 | 4 989 287 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 2 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 643 564 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~795 985 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~847 579 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Хоста
Итоговый скор
9.4/10
8.1/10
10/10
9.8/10
9.1/10
