49 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Шоссейная, 11/1
Этаж
5 / 10
Площадь (общая)
75.5
Площадь (жилая)
73
Высота потолков
2.7
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Апартамент
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
650 000
Купить апартамент 75.5 м² в ЖК Горка в Сочи
Единственный лот с видом на море в ЖК
вид на море
5 этаж
Хоста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдан
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -49 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -11 325 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 21 800 | 3 341 132 | 4 206 103 | 4 603 881 | 5 051 189 | 5 543 228 | 6 097 452 | 6 679 838 | 7 334 742 | 8 055 136 | 8 866 575 | 9 719 247 | 10 678 092 | 11 732 821 |
| руб. | 0 | 3 221 232 | 4 075 303 | 4 473 081 | 4 920 389 | 5 412 428 | 5 966 652 | 6 549 038 | 7 203 942 | 7 924 336 | 8 735 775 | 9 588 447 | 10 547 292 | 11 602 021 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 21 800 | 119 900 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 | 130 800 |
Операционные расходы | руб. | -37 655 | -1 012 411 | -1 244 758 | -1 344 203 | -1 456 029 | -1 579 037 | -1 717 594 | -1 863 188 | -2 026 914 | -2 207 016 | -2 409 873 | -2 623 041 | -2 862 752 | -3 126 433 |
Эксплуатация1080 руб/м² | руб. | -13 590 | -74 745 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 | -81 540 |
Коммунальные услуги | руб. | -21 800 | -119 900 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 | -130 800 |
Налог на имущество0.20% | руб. | -2 265 | -12 458 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 | -13 590 |
25% | руб. | 0 | -805 308 | -1 018 828 | -1 118 273 | -1 230 099 | -1 353 107 | -1 491 664 | -1 637 258 | -1 800 984 | -1 981 086 | -2 183 943 | -2 397 111 | -2 636 822 | -2 900 503 |
Чистый денежный поток | руб. | -60 340 855 | 2 328 722 | 2 961 345 | 3 259 678 | 3 595 160 | 3 964 191 | 4 379 858 | 4 816 650 | 5 307 828 | 5 848 120 | 6 456 702 | 7 096 206 | 7 815 340 | 8 606 388 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -60 340 855 | -58 012 133 | -55 050 788 | -51 791 109 | -48 195 949 | -44 231 757 | -39 851 900 | -35 035 249 | -29 727 421 | -23 879 301 | -17 422 599 | -10 326 393 | -2 511 053 | 6 095 335 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -49 000 000 | |
| -11 325 000 | ||
Операционные доходы | 21 800 | 11 732 821 |
| 0 | 11 602 021 | |
Компенсация коммунальных расходов | 21 800 | 130 800 |
Операционные расходы | -37 655 | -3 126 433 |
Эксплуатация1080 руб/м² | -13 590 | -81 540 |
Коммунальные услуги | -21 800 | -130 800 |
Налог на имущество0.20% | -2 265 | -13 590 |
25% | 0 | -2 900 503 |
Чистый денежный поток | -60 340 855 | 8 606 388 |
Денежный поток наростающим итогом | -60 340 855 | 6 095 335 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 139 613 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 012 411 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 127 202 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Хоста
Итоговый скор
9.4/10
8.1/10
10/10
9.8/10
9.1/10
