17 700 000 ₽
19 500 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
4 / 17
Площадь (общая)
39
Площадь (жилая)
35.1
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 39 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
4 этаж
Кудепста р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -17 700 000 | |||||||||||||
| руб. | -2 925 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 15 200 | 1 281 300 | 1 606 456 | 1 754 356 | 1 920 671 | 2 103 618 | 2 309 686 | 2 526 226 | 2 769 729 | 3 037 582 | 3 339 286 | 3 656 322 | 4 012 834 | 4 404 997 |
| руб. | 0 | 1 197 700 | 1 515 256 | 1 663 156 | 1 829 471 | 2 012 418 | 2 218 486 | 2 435 026 | 2 678 529 | 2 946 382 | 3 248 086 | 3 565 122 | 3 921 634 | 4 313 797 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 15 200 | 83 600 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 |
Операционные расходы | руб. | -38 990 | -513 870 | -612 752 | -649 730 | -691 307 | -737 043 | -788 563 | -842 697 | -903 572 | -970 538 | -1 045 963 | -1 125 219 | -1 214 350 | -1 312 390 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -23 400 | -128 700 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -15 200 | -83 600 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 |
Налог на имущество | руб. | -390 | -2 145 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 | -2 340 |
25% | руб. | 0 | -299 425 | -378 812 | -415 790 | -457 367 | -503 103 | -554 623 | -608 757 | -669 632 | -736 598 | -812 023 | -891 279 | -980 410 | -1 078 450 |
Чистый денежный поток | руб. | -20 648 790 | 767 430 | 993 704 | 1 104 626 | 1 229 364 | 1 366 575 | 1 521 123 | 1 683 529 | 1 866 157 | 2 067 044 | 2 293 323 | 2 531 103 | 2 798 484 | 3 092 607 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -20 648 790 | -19 881 360 | -18 887 656 | -17 783 030 | -16 553 666 | -15 187 091 | -13 665 967 | -11 982 438 | -10 116 281 | -8 049 238 | -5 755 915 | -3 224 812 | -426 328 | 2 666 279 |
| Срок окупаемости | 12 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -17 700 000 | |
| -2 925 000 | ||
Операционные доходы | 15 200 | 4 404 997 |
| 0 | 4 313 797 | |
Компенсация коммунальных расходов | 15 200 | 91 200 |
Операционные расходы | -38 990 | -1 312 390 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -23 400 | -140 400 |
Коммунальные услуги | -15 200 | -91 200 |
Налог на имущество | -390 | -2 340 |
25% | 0 | -1 078 450 |
Чистый денежный поток | -20 648 790 | 3 092 607 |
Денежный поток наростающим итогом | -20 648 790 | 2 666 279 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~795 539 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~513 870 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~281 669 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
