12 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 12
Площадь (общая)
25.7
Площадь (жилая)
21.7
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
470 000
Купить квартиру 25.7 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 000 000 | ||||||||||||
| руб. | -1 927 500 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 12 400 | 978 054 | 1 142 797 | 1 247 079 | 1 364 347 | 1 493 342 | 1 638 639 | 1 791 320 | 1 963 012 | 2 151 873 | 2 364 603 | 2 588 143 | 2 839 517 |
| руб. | 0 | 903 654 | 1 068 397 | 1 172 679 | 1 289 947 | 1 418 942 | 1 564 239 | 1 716 920 | 1 888 612 | 2 077 473 | 2 290 203 | 2 513 743 | 2 765 117 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 12 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 |
Операционные расходы | руб. | -28 077 | -394 375 | -435 561 | -461 633 | -490 950 | -523 197 | -559 522 | -597 693 | -640 615 | -687 831 | -741 014 | -796 898 | -859 742 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -15 420 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -12 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 |
Налог на имущество | руб. | -257 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 |
25% | руб. | 0 | -225 913 | -267 099 | -293 171 | -322 488 | -354 735 | -391 060 | -429 231 | -472 153 | -519 369 | -572 552 | -628 436 | -691 280 |
Чистый денежный поток | руб. | -13 943 177 | 583 679 | 707 236 | 785 446 | 873 397 | 970 145 | 1 079 117 | 1 193 627 | 1 322 397 | 1 464 042 | 1 623 589 | 1 791 245 | 1 979 775 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -13 943 177 | -13 359 498 | -12 652 263 | -11 866 816 | -10 993 419 | -10 023 274 | -8 944 156 | -7 750 529 | -6 428 132 | -4 964 090 | -3 340 501 | -1 549 257 | 430 518 |
| Срок окупаемости | 11 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 000 000 | |
| -1 927 500 | ||
Операционные доходы | 12 400 | 2 839 517 |
| 0 | 2 765 117 | |
Компенсация коммунальных расходов | 12 400 | 74 400 |
Операционные расходы | -28 077 | -859 742 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -15 420 | -92 520 |
Коммунальные услуги | -12 400 | -74 400 |
Налог на имущество | -257 | -1 542 |
25% | 0 | -691 280 |
Чистый денежный поток | -13 943 177 | 1 979 775 |
Денежный поток наростающим итогом | -13 943 177 | 430 518 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~620 092 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~394 375 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~225 717 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
