12 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 12
Площадь (общая)
25.7
Площадь (жилая)
21.7
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
470 000
Купить квартиру 25.7 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 000 000 | ||||||||||||
| руб. | -1 927 500 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 600 | 1 047 251 | 1 146 860 | 1 251 549 | 1 369 264 | 1 498 751 | 1 644 589 | 1 797 864 | 1 970 211 | 2 159 792 | 2 373 314 | 2 597 724 | 2 850 057 |
| руб. | 0 | 972 851 | 1 072 460 | 1 177 149 | 1 294 864 | 1 424 351 | 1 570 189 | 1 723 464 | 1 895 811 | 2 085 392 | 2 298 914 | 2 523 324 | 2 775 657 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 600 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 |
Операционные расходы | руб. | -42 116 | -411 675 | -436 577 | -462 750 | -492 180 | -524 549 | -561 009 | -599 329 | -642 415 | -689 811 | -743 191 | -799 294 | -862 377 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -23 130 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 | -92 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 600 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 |
Налог на имущество | руб. | -386 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 | -1 542 |
25% | руб. | 0 | -243 213 | -268 115 | -294 288 | -323 718 | -356 087 | -392 547 | -430 867 | -473 953 | -521 349 | -574 729 | -630 832 | -693 915 |
Чистый денежный поток | руб. | -13 951 016 | 635 576 | 710 283 | 788 799 | 877 084 | 974 202 | 1 083 580 | 1 198 535 | 1 327 796 | 1 469 981 | 1 630 123 | 1 798 430 | 1 987 680 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -13 951 016 | -13 315 440 | -12 605 157 | -11 816 357 | -10 939 273 | -9 965 071 | -8 881 491 | -7 682 956 | -6 355 160 | -4 885 179 | -3 255 056 | -1 456 626 | 531 054 |
| Срок окупаемости | 11 лет 11 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 000 000 | |
| -1 927 500 | ||
Операционные доходы | 18 600 | 2 850 057 |
| 0 | 2 775 657 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 600 | 74 400 |
Операционные расходы | -42 116 | -862 377 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -23 130 | -92 520 |
Коммунальные услуги | -18 600 | -74 400 |
Налог на имущество | -386 | -1 542 |
25% | 0 | -693 915 |
Чистый денежный поток | -13 951 016 | 1 987 680 |
Денежный поток наростающим итогом | -13 951 016 | 531 054 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 11 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~689 289 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~411 675 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~277 614 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
Загрузка
