10 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 10
Площадь (общая)
20.8
Площадь (жилая)
17.3
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
480 000
Купить квартиру 20.8 м² в ЖК Лестория в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -10 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -2 496 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 10 400 | 802 146 | 937 007 | 1 022 374 | 1 118 372 | 1 223 969 | 1 342 912 | 1 467 898 | 1 608 448 | 1 763 053 | 1 937 197 | 2 120 190 | 2 325 969 | 2 552 326 |
| руб. | 0 | 739 746 | 874 607 | 959 974 | 1 055 972 | 1 161 569 | 1 280 512 | 1 405 498 | 1 546 048 | 1 700 653 | 1 874 797 | 2 057 790 | 2 263 569 | 2 489 926 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 10 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 |
Операционные расходы | руб. | -23 088 | -323 463 | -357 181 | -378 523 | -402 521 | -428 920 | -458 657 | -489 900 | -525 040 | -563 691 | -607 227 | -652 974 | -704 421 | -761 009 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -12 480 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 |
Коммунальные услуги | руб. | -10 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 |
Налог на имущество | руб. | -208 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 |
25% | руб. | 0 | -184 935 | -218 653 | -239 995 | -263 993 | -290 392 | -320 129 | -351 372 | -386 512 | -425 163 | -468 699 | -514 446 | -565 893 | -622 481 |
Чистый денежный поток | руб. | -12 508 688 | 478 683 | 579 826 | 643 851 | 715 851 | 795 049 | 884 255 | 977 998 | 1 083 408 | 1 199 362 | 1 329 970 | 1 467 216 | 1 621 548 | 1 791 317 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -12 508 688 | -12 030 005 | -11 450 180 | -10 806 328 | -10 090 477 | -9 295 429 | -8 411 174 | -7 433 175 | -6 349 767 | -5 150 405 | -3 820 435 | -2 353 219 | -731 670 | 1 059 647 |
| Срок окупаемости | 12 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -10 000 000 | |
| -2 496 000 | ||
Операционные доходы | 10 400 | 2 552 326 |
| 0 | 2 489 926 | |
Компенсация коммунальных расходов | 10 400 | 62 400 |
Операционные расходы | -23 088 | -761 009 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -12 480 | -74 880 |
Коммунальные услуги | -10 400 | -62 400 |
Налог на имущество | -208 | -1 248 |
25% | 0 | -622 481 |
Чистый денежный поток | -12 508 688 | 1 791 317 |
Денежный поток наростающим итогом | -12 508 688 | 1 059 647 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~507 618 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~323 463 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~184 155 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
