10 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 10
Площадь (общая)
20.8
Площадь (жилая)
17.3
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
480 000
Купить квартиру 20.8 м² в ЖК Лестория в Сочи
Минимальный порог входа в ЖК
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -10 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -2 496 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 108 887 | 881 630 | 965 455 | 1 053 668 | 1 152 795 | 1 261 834 | 1 384 563 | 1 513 715 | 1 658 847 | 1 818 492 | 1 998 180 | 2 187 271 | 2 399 758 | 2 633 494 |
| руб. | 82 887 | 819 230 | 903 055 | 991 268 | 1 090 395 | 1 199 434 | 1 322 163 | 1 451 315 | 1 596 447 | 1 756 092 | 1 935 780 | 2 124 871 | 2 337 358 | 2 571 094 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 26 000 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 |
Операционные расходы | руб. | -78 441 | -343 334 | -364 293 | -386 346 | -411 127 | -438 387 | -469 069 | -501 355 | -537 639 | -577 551 | -622 472 | -669 745 | -722 868 | -781 301 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -31 200 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 |
Коммунальные услуги | руб. | -26 000 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 |
Налог на имущество | руб. | -520 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 |
25% | руб. | -20 721 | -204 806 | -225 765 | -247 818 | -272 599 | -299 859 | -330 541 | -362 827 | -399 111 | -439 023 | -483 944 | -531 217 | -584 340 | -642 773 |
Чистый денежный поток | руб. | -12 465 554 | 538 296 | 601 162 | 667 322 | 741 668 | 823 447 | 915 494 | 1 012 360 | 1 121 208 | 1 240 941 | 1 375 708 | 1 517 526 | 1 676 890 | 1 852 193 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -12 465 554 | -11 927 258 | -11 326 096 | -10 658 774 | -9 917 106 | -9 093 659 | -8 178 164 | -7 165 804 | -6 044 596 | -4 803 655 | -3 427 947 | -1 910 421 | -233 531 | 1 618 662 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -10 000 000 | |
| -2 496 000 | ||
Операционные доходы | 108 887 | 2 633 494 |
| 82 887 | 2 571 094 | |
Компенсация коммунальных расходов | 26 000 | 62 400 |
Операционные расходы | -78 441 | -781 301 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -31 200 | -74 880 |
Коммунальные услуги | -26 000 | -62 400 |
Налог на имущество | -520 | -1 248 |
25% | -20 721 | -642 773 |
Чистый денежный поток | -12 465 554 | 1 852 193 |
Денежный поток наростающим итогом | -12 465 554 | 1 618 662 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~575 495 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~343 334 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~232 161 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
Загрузка
