11 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
3 / 10
Площадь (общая)
20.8
Площадь (жилая)
17.3
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
530 000
Купить квартиру 20.8 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
3 этаж
Кудепста р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -11 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -1 560 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 15 600 | 858 791 | 940 333 | 1 026 034 | 1 122 397 | 1 228 397 | 1 347 782 | 1 473 256 | 1 614 341 | 1 769 536 | 1 944 328 | 2 128 034 | 2 334 597 | 2 561 817 |
| руб. | 0 | 796 391 | 877 933 | 963 634 | 1 059 997 | 1 165 997 | 1 285 382 | 1 410 856 | 1 551 941 | 1 707 136 | 1 881 928 | 2 065 634 | 2 272 197 | 2 499 417 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 15 600 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 |
Операционные расходы | руб. | -34 632 | -337 624 | -358 013 | -379 438 | -403 527 | -430 027 | -459 874 | -491 240 | -526 513 | -565 312 | -609 009 | -654 935 | -706 578 | -763 382 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -18 720 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 | -74 880 |
Коммунальные услуги | руб. | -15 600 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 |
Налог на имущество | руб. | -312 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 | -1 248 |
25% | руб. | 0 | -199 096 | -219 485 | -240 910 | -264 999 | -291 499 | -321 346 | -352 712 | -387 985 | -426 784 | -470 481 | -516 407 | -568 050 | -624 854 |
Чистый денежный поток | руб. | -12 579 032 | 521 167 | 582 320 | 646 596 | 718 870 | 798 370 | 887 908 | 982 016 | 1 087 828 | 1 204 224 | 1 335 319 | 1 473 099 | 1 628 019 | 1 798 435 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -12 579 032 | -12 057 865 | -11 475 544 | -10 828 949 | -10 110 079 | -9 311 709 | -8 423 801 | -7 441 786 | -6 353 957 | -5 149 734 | -3 814 415 | -2 341 316 | -713 296 | 1 085 139 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -11 000 000 | |
| -1 560 000 | ||
Операционные доходы | 15 600 | 2 561 817 |
| 0 | 2 499 417 | |
Компенсация коммунальных расходов | 15 600 | 62 400 |
Операционные расходы | -34 632 | -763 382 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -18 720 | -74 880 |
Коммунальные услуги | -15 600 | -62 400 |
Налог на имущество | -312 | -1 248 |
25% | 0 | -624 854 |
Чистый денежный поток | -12 579 032 | 1 798 435 |
Денежный поток наростающим итогом | -12 579 032 | 1 085 139 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~564 263 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~337 624 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~226 639 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
Загрузка
