13 800 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
11 / 12
Площадь (общая)
25.6
Площадь (жилая)
21.7
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
540 000
Купить квартиру 25.6 м² в ЖК Лестория в Сочи
Верхний этаж в ЖК
вид на горы
11 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -13 800 000 | ||||||||||||||
| руб. | -3 072 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 12 400 | 975 145 | 1 139 357 | 1 243 304 | 1 360 195 | 1 488 774 | 1 633 603 | 1 785 793 | 1 956 932 | 2 145 185 | 2 357 230 | 2 580 050 | 2 830 615 | 3 106 236 | 3 416 691 |
| руб. | 0 | 900 745 | 1 064 957 | 1 168 904 | 1 285 795 | 1 414 374 | 1 559 203 | 1 711 393 | 1 882 532 | 2 070 785 | 2 282 830 | 2 505 650 | 2 756 215 | 3 031 836 | 3 342 291 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 12 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 |
Операционные расходы | руб. | -28 016 | -393 282 | -434 334 | -460 325 | -489 546 | -521 689 | -557 897 | -595 943 | -638 729 | -685 792 | -738 805 | -794 510 | -857 149 | -926 052 | -1 003 668 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -15 360 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 | -92 160 |
Коммунальные услуги | руб. | -12 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 |
Налог на имущество | руб. | -256 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 | -1 536 |
25% | руб. | 0 | -225 186 | -266 238 | -292 229 | -321 450 | -353 593 | -389 801 | -427 847 | -470 633 | -517 696 | -570 709 | -626 414 | -689 053 | -757 956 | -835 572 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 887 616 | 581 863 | 705 023 | 782 979 | 870 649 | 967 085 | 1 075 706 | 1 189 850 | 1 318 203 | 1 459 393 | 1 618 425 | 1 785 540 | 1 973 466 | 2 180 184 | 2 413 023 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 887 616 | -16 305 753 | -15 600 730 | -14 817 751 | -13 947 103 | -12 980 018 | -11 904 311 | -10 714 461 | -9 396 259 | -7 936 866 | -6 318 441 | -4 532 901 | -2 559 435 | -379 251 | 2 033 773 |
| Срок окупаемости | 13 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -13 800 000 | |
| -3 072 000 | ||
Операционные доходы | 12 400 | 3 416 691 |
| 0 | 3 342 291 | |
Компенсация коммунальных расходов | 12 400 | 74 400 |
Операционные расходы | -28 016 | -1 003 668 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -15 360 | -92 160 |
Коммунальные услуги | -12 400 | -74 400 |
Налог на имущество | -256 | -1 536 |
25% | 0 | -835 572 |
Чистый денежный поток | -16 887 616 | 2 413 023 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 887 616 | 2 033 773 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~618 096 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~393 282 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~224 814 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
