12 800 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 10
Площадь (общая)
29.2
Площадь (жилая)
25.2
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
440 000
Купить квартиру 29.2 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -12 800 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 504 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 13 400 | 1 082 888 | 1 265 649 | 1 381 338 | 1 511 431 | 1 654 534 | 1 815 723 | 1 985 103 | 2 175 573 | 2 385 090 | 2 621 087 | 2 869 075 | 3 147 943 | 3 454 697 |
| руб. | 0 | 1 002 488 | 1 185 249 | 1 300 938 | 1 431 031 | 1 574 134 | 1 735 323 | 1 904 703 | 2 095 173 | 2 304 690 | 2 540 687 | 2 788 675 | 3 067 543 | 3 374 297 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 13 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 |
Операционные расходы | руб. | -31 212 | -437 895 | -483 584 | -512 506 | -545 030 | -580 805 | -621 102 | -663 448 | -711 066 | -763 444 | -822 443 | -884 442 | -954 160 | -1 030 846 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -17 520 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 | -105 120 |
Коммунальные услуги | руб. | -13 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 |
Налог на имущество | руб. | -292 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 | -1 752 |
25% | руб. | 0 | -250 623 | -296 312 | -325 234 | -357 758 | -393 533 | -433 830 | -476 176 | -523 794 | -576 172 | -635 171 | -697 170 | -766 888 | -843 574 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 321 812 | 644 993 | 782 065 | 868 832 | 966 401 | 1 073 729 | 1 194 621 | 1 321 655 | 1 464 507 | 1 621 646 | 1 798 644 | 1 984 633 | 2 193 783 | 2 423 851 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 321 812 | -15 676 819 | -14 894 754 | -14 025 922 | -13 059 521 | -11 985 791 | -10 791 170 | -9 469 516 | -8 005 009 | -6 383 362 | -4 584 719 | -2 600 086 | -406 303 | 2 017 548 |
| Срок окупаемости | 12 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -12 800 000 | |
| -3 504 000 | ||
Операционные доходы | 13 400 | 3 454 697 |
| 0 | 3 374 297 | |
Компенсация коммунальных расходов | 13 400 | 80 400 |
Операционные расходы | -31 212 | -1 030 846 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -17 520 | -105 120 |
Коммунальные услуги | -13 400 | -80 400 |
Налог на имущество | -292 | -1 752 |
25% | 0 | -843 574 |
Чистый денежный поток | -16 321 812 | 2 423 851 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 321 812 | 2 017 548 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~687 913 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~437 895 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~250 018 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Универсальный формат: подходит для аренды (посуточной и долгосрочной) и для дистанционного управления
Для себя + сдача: Удобен для пары или небольшой семьи. Можно жить несколько месяцев в году, остальное время — сдавать
Ограничения: При длительном проживании семьи с детьми может не хватать пространства для комфортной жизни
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
