14 800 000 ₽
15 700 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 10
Площадь (общая)
37.4
Площадь (жилая)
33.5
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
400 000
Купить квартиру 37.4 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -14 800 000 | ||||||||||||
| руб. | -4 488 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 15 000 | 1 239 019 | 1 553 156 | 1 695 971 | 1 856 568 | 2 033 224 | 2 232 207 | 2 441 302 | 2 676 432 | 2 935 075 | 3 226 406 | 3 532 541 | 3 876 795 |
| руб. | 0 | 1 156 519 | 1 463 156 | 1 605 971 | 1 766 568 | 1 943 224 | 2 142 207 | 2 351 302 | 2 586 432 | 2 845 075 | 3 136 406 | 3 442 541 | 3 786 795 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 15 000 | 82 500 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 | 90 000 |
Операционные расходы | руб. | -37 814 | -497 108 | -592 673 | -628 378 | -668 524 | -712 689 | -762 436 | -814 712 | -873 493 | -938 155 | -1 010 986 | -1 087 519 | -1 173 584 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -22 440 | -123 420 | -134 640 | -134 640 | -134 640 | -134 640 | -134 640 | -134 640 | -134 640 | -134 640 | -134 640 | -134 640 | -134 640 |
Коммунальные услуги | руб. | -15 000 | -82 500 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 | -90 000 |
Налог на имущество | руб. | -374 | -2 057 | -2 244 | -2 244 | -2 244 | -2 244 | -2 244 | -2 244 | -2 244 | -2 244 | -2 244 | -2 244 | -2 244 |
25% | руб. | 0 | -289 131 | -365 789 | -401 494 | -441 640 | -485 805 | -535 552 | -587 828 | -646 609 | -711 271 | -784 102 | -860 635 | -946 700 |
Чистый денежный поток | руб. | -19 310 814 | 741 911 | 960 483 | 1 067 593 | 1 188 044 | 1 320 535 | 1 469 771 | 1 626 590 | 1 802 939 | 1 996 920 | 2 215 420 | 2 445 022 | 2 703 211 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -19 310 814 | -18 568 903 | -17 608 419 | -16 540 827 | -15 352 783 | -14 032 247 | -12 562 476 | -10 935 887 | -9 132 948 | -7 136 028 | -4 920 608 | -2 475 586 | 227 624 |
| Срок окупаемости | 12 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -14 800 000 | |
| -4 488 000 | ||
Операционные доходы | 15 000 | 3 876 795 |
| 0 | 3 786 795 | |
Компенсация коммунальных расходов | 15 000 | 90 000 |
Операционные расходы | -37 814 | -1 173 584 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -22 440 | -134 640 |
Коммунальные услуги | -15 000 | -90 000 |
Налог на имущество | -374 | -2 244 |
25% | 0 | -946 700 |
Чистый денежный поток | -19 310 814 | 2 703 211 |
Денежный поток наростающим итогом | -19 310 814 | 227 624 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~768 185 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~497 108 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~271 077 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
