24 900 000 ₽
28 900 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
51.5
Площадь (жилая)
47.6
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
480 000
Купить квартиру 51.5 м² в ЖК Лестория в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на горы
3 этаж
Кудепста р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -24 900 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 862 500 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 200 | 1 710 003 | 2 001 840 | 2 186 575 | 2 394 313 | 2 622 824 | 2 880 215 | 3 150 685 | 3 454 834 | 3 789 397 | 4 166 243 | 4 562 238 | 5 007 542 | 5 497 377 |
| руб. | 0 | 1 600 803 | 1 892 640 | 2 077 375 | 2 285 113 | 2 513 624 | 2 771 015 | 3 041 485 | 3 345 634 | 3 680 197 | 4 057 043 | 4 453 038 | 4 898 342 | 5 388 177 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 |
Операционные расходы | руб. | -49 924 | -699 744 | -772 701 | -818 885 | -870 823 | -927 950 | -992 297 | -1 059 914 | -1 135 956 | -1 219 595 | -1 313 803 | -1 412 803 | -1 524 128 | -1 646 587 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -30 900 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 |
Налог на имущество | руб. | -824 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 |
25% | руб. | 0 | -400 200 | -473 157 | -519 341 | -571 279 | -628 406 | -692 753 | -760 370 | -836 412 | -920 051 | -1 014 259 | -1 113 259 | -1 224 584 | -1 347 043 |
Чистый денежный поток | руб. | -28 794 224 | 1 010 259 | 1 229 139 | 1 367 690 | 1 523 490 | 1 694 874 | 1 887 918 | 2 090 771 | 2 318 878 | 2 569 802 | 2 852 440 | 3 149 435 | 3 483 414 | 3 850 790 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -28 794 224 | -27 783 965 | -26 554 826 | -25 187 136 | -23 663 646 | -21 968 772 | -20 080 854 | -17 990 083 | -15 671 205 | -13 101 403 | -10 248 963 | -7 099 528 | -3 616 113 | 234 676 |
| Срок окупаемости | 13 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -24 900 000 | |
| -3 862 500 | ||
Операционные доходы | 18 200 | 5 497 377 |
| 0 | 5 388 177 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 200 | 109 200 |
Операционные расходы | -49 924 | -1 646 587 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -30 900 | -185 400 |
Коммунальные услуги | -18 200 | -109 200 |
Налог на имущество | -824 | -4 944 |
25% | 0 | -1 347 043 |
Чистый денежный поток | -28 794 224 | 3 850 790 |
Денежный поток наростающим итогом | -28 794 224 | 234 676 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 098 480 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~699 744 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~398 736 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
