24 900 000 ₽
28 900 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
3 / 12
Площадь (общая)
51.5
Площадь (жилая)
47.6
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
480 000
Купить квартиру 51.5 м² в ЖК Лестория в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на горы
3 этаж
Кудепста р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -24 900 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 862 500 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 27 300 | 1 832 583 | 2 009 039 | 2 194 494 | 2 403 023 | 2 632 405 | 2 890 754 | 3 162 279 | 3 467 586 | 3 803 425 | 4 181 674 | 4 579 212 | 5 026 214 | 5 517 915 |
| руб. | 0 | 1 723 383 | 1 899 839 | 2 085 294 | 2 293 823 | 2 523 205 | 2 781 554 | 3 053 079 | 3 358 386 | 3 694 225 | 4 072 474 | 4 470 012 | 4 917 014 | 5 408 715 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 27 300 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 |
Операционные расходы | руб. | -74 886 | -730 389 | -774 501 | -820 865 | -873 000 | -930 346 | -994 931 | -1 062 813 | -1 139 144 | -1 223 102 | -1 317 661 | -1 417 046 | -1 528 796 | -1 651 721 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -46 350 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 | -185 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -27 300 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 236 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 | -4 944 |
25% | руб. | 0 | -430 845 | -474 957 | -521 321 | -573 456 | -630 802 | -695 387 | -763 269 | -839 600 | -923 558 | -1 018 117 | -1 117 502 | -1 229 252 | -1 352 177 |
Чистый денежный поток | руб. | -28 810 086 | 1 102 194 | 1 234 538 | 1 373 629 | 1 530 023 | 1 702 059 | 1 895 823 | 2 099 466 | 2 328 442 | 2 580 323 | 2 864 013 | 3 162 166 | 3 497 418 | 3 866 194 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -28 810 086 | -27 707 892 | -26 473 354 | -25 099 725 | -23 569 702 | -21 867 643 | -19 971 819 | -17 872 354 | -15 543 911 | -12 963 588 | -10 099 576 | -6 937 409 | -3 439 992 | 426 202 |
| Срок окупаемости | 13 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -24 900 000 | |
| -3 862 500 | ||
Операционные доходы | 27 300 | 5 517 915 |
| 0 | 5 408 715 | |
Компенсация коммунальных расходов | 27 300 | 109 200 |
Операционные расходы | -74 886 | -1 651 721 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -46 350 | -185 400 |
Коммунальные услуги | -27 300 | -109 200 |
Налог на имущество | -1 236 | -4 944 |
25% | 0 | -1 352 177 |
Чистый денежный поток | -28 810 086 | 3 866 194 |
Денежный поток наростающим итогом | -28 810 086 | 426 202 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 221 060 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~730 389 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~490 671 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
Загрузка
