13 000 000 ₽
18 700 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Ленина, 290/8к1
Этаж
3 / 7
Площадь (общая)
25.3
Площадь (жилая)
21.4
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
510 000
Купить квартиру 25.3 м² в ЖК Оливия в Сочи
Самая быстрая окупаемость в ЖК
вид на горы
3 этаж
Адлер р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -13 000 000 | ||||||||||||
| руб. | -2 519 880 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 12 400 | 1 100 187 | 1 287 195 | 1 405 573 | 1 538 690 | 1 685 119 | 1 850 054 | 2 023 370 | 2 218 267 | 2 432 653 | 2 674 135 | 2 927 887 | 3 213 235 |
| руб. | 0 | 1 025 787 | 1 212 795 | 1 331 173 | 1 464 290 | 1 610 719 | 1 775 654 | 1 948 970 | 2 143 867 | 2 358 253 | 2 599 735 | 2 853 487 | 3 138 835 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 12 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 | 74 400 |
Операционные расходы | руб. | -27 816 | -423 345 | -470 097 | -499 691 | -532 970 | -569 576 | -610 810 | -654 139 | -702 866 | -756 462 | -816 831 | -880 269 | -951 604 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -15 180 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 | -91 080 |
Коммунальные услуги | руб. | -12 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 | -74 400 |
Налог на имущество | руб. | -236 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 | -1 417 |
25% | руб. | 0 | -256 448 | -303 200 | -332 794 | -366 073 | -402 679 | -443 913 | -487 242 | -535 969 | -589 565 | -649 934 | -713 372 | -784 707 |
Чистый денежный поток | руб. | -15 535 296 | 676 842 | 817 098 | 905 881 | 1 005 720 | 1 115 543 | 1 239 243 | 1 369 231 | 1 515 401 | 1 676 191 | 1 857 303 | 2 047 618 | 2 261 631 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -15 535 296 | -14 858 454 | -14 041 356 | -13 135 475 | -12 129 755 | -11 014 213 | -9 774 969 | -8 405 738 | -6 890 338 | -5 214 147 | -3 356 843 | -1 309 226 | 952 405 |
| Срок окупаемости | 11 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -13 000 000 | |
| -2 519 880 | ||
Операционные доходы | 12 400 | 3 213 235 |
| 0 | 3 138 835 | |
Компенсация коммунальных расходов | 12 400 | 74 400 |
Операционные расходы | -27 816 | -951 604 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -15 180 | -91 080 |
Коммунальные услуги | -12 400 | -74 400 |
Налог на имущество | -236 | -1 417 |
25% | 0 | -784 707 |
Чистый денежный поток | -15 535 296 | 2 261 631 |
Денежный поток наростающим итогом | -15 535 296 | 952 405 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~703 901 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~423 345 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~280 556 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Чкаловский
Итоговый скор
8.3/10
7/10
8.8/10
8.7/10
7.9/10
