16 400 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Ленина, 290/8к1
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
30.2
Площадь (жилая)
26.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
540 000
Купить квартиру 30.2 м² в ЖК Оливия в Сочи
вид на горы
2 этаж
Адлер р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -16 400 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 007 920 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 13 600 | 1 181 999 | 1 482 359 | 1 619 083 | 1 772 831 | 1 941 954 | 2 132 451 | 2 332 629 | 2 557 731 | 2 805 344 | 3 084 251 | 3 377 331 | 3 706 904 | 4 069 434 |
| руб. | 0 | 1 107 199 | 1 400 759 | 1 537 483 | 1 691 231 | 1 860 354 | 2 050 851 | 2 251 029 | 2 476 131 | 2 723 744 | 3 002 651 | 3 295 731 | 3 625 304 | 3 987 834 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 13 600 | 74 800 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 | 81 600 |
Операционные расходы | руб. | -32 002 | -452 811 | -542 202 | -576 383 | -614 816 | -657 098 | -704 724 | -754 768 | -811 045 | -872 949 | -942 674 | -1 015 942 | -1 098 337 | -1 188 969 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -18 120 | -99 660 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 | -108 720 |
Коммунальные услуги | руб. | -13 600 | -74 800 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 | -81 600 |
Налог на имущество | руб. | -282 | -1 550 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 | -1 691 |
25% | руб. | 0 | -276 801 | -350 191 | -384 372 | -422 805 | -465 087 | -512 713 | -562 757 | -619 034 | -680 938 | -750 663 | -823 931 | -906 326 | -996 958 |
Чистый денежный поток | руб. | -19 426 322 | 729 188 | 940 157 | 1 042 700 | 1 158 015 | 1 284 856 | 1 427 727 | 1 577 861 | 1 746 687 | 1 932 396 | 2 141 577 | 2 361 389 | 2 608 567 | 2 880 466 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -19 426 322 | -18 697 134 | -17 756 977 | -16 714 277 | -15 556 262 | -14 271 405 | -12 843 678 | -11 265 817 | -9 519 131 | -7 586 735 | -5 445 158 | -3 083 769 | -475 202 | 2 405 264 |
| Срок окупаемости | 12 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -16 400 000 | |
| -3 007 920 | ||
Операционные доходы | 13 600 | 4 069 434 |
| 0 | 3 987 834 | |
Компенсация коммунальных расходов | 13 600 | 81 600 |
Операционные расходы | -32 002 | -1 188 969 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -18 120 | -108 720 |
Коммунальные услуги | -13 600 | -81 600 |
Налог на имущество | -282 | -1 691 |
25% | 0 | -996 958 |
Чистый денежный поток | -19 426 322 | 2 880 466 |
Денежный поток наростающим итогом | -19 426 322 | 2 405 264 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~735 425 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~452 811 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~282 614 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Чкаловский
Итоговый скор
8.3/10
7/10
8.8/10
8.7/10
7.9/10
