19 900 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Ленина, 290/8к1
Этаж
3 / 7
Площадь (общая)
35.8
Площадь (жилая)
31.9
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
560 000
Купить квартиру 35.8 м² в ЖК Оливия в Сочи
вид на горы
3 этаж
Адлер р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -19 900 000 | |||||||||||||
| руб. | -3 565 680 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 14 600 | 1 459 261 | 1 709 325 | 1 867 617 | 2 045 618 | 2 241 420 | 2 461 968 | 2 693 722 | 2 954 335 | 3 241 008 | 3 563 911 | 3 903 224 | 4 284 786 | 4 704 505 |
| руб. | 0 | 1 371 661 | 1 621 725 | 1 780 017 | 1 958 018 | 2 153 820 | 2 374 368 | 2 606 122 | 2 866 735 | 3 153 408 | 3 476 311 | 3 815 624 | 4 197 186 | 4 616 905 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 14 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 | 87 600 |
Операционные расходы | руб. | -36 414 | -561 400 | -623 916 | -663 489 | -707 990 | -756 941 | -812 076 | -870 017 | -935 171 | -1 006 838 | -1 087 564 | -1 172 391 | -1 267 781 | -1 372 711 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -21 480 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 | -128 880 |
Коммунальные услуги | руб. | -14 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 | -87 600 |
Налог на имущество | руб. | -334 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 | -2 005 |
25% | руб. | 0 | -342 915 | -405 431 | -445 004 | -489 505 | -538 456 | -593 591 | -651 532 | -716 686 | -788 353 | -869 079 | -953 906 | -1 049 296 | -1 154 226 |
Чистый денежный поток | руб. | -23 487 494 | 897 861 | 1 085 409 | 1 204 127 | 1 337 628 | 1 484 479 | 1 649 891 | 1 823 705 | 2 019 163 | 2 234 170 | 2 476 347 | 2 730 832 | 3 017 005 | 3 331 793 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -23 487 494 | -22 589 633 | -21 504 224 | -20 300 097 | -18 962 469 | -17 477 990 | -15 828 099 | -14 004 394 | -11 985 230 | -9 751 061 | -7 274 713 | -4 543 881 | -1 526 876 | 1 804 917 |
| Срок окупаемости | 12 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -19 900 000 | |
| -3 565 680 | ||
Операционные доходы | 14 600 | 4 704 505 |
| 0 | 4 616 905 | |
Компенсация коммунальных расходов | 14 600 | 87 600 |
Операционные расходы | -36 414 | -1 372 711 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -21 480 | -128 880 |
Коммунальные услуги | -14 600 | -87 600 |
Налог на имущество | -334 | -2 005 |
25% | 0 | -1 154 226 |
Чистый денежный поток | -23 487 494 | 3 331 793 |
Денежный поток наростающим итогом | -23 487 494 | 1 804 917 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~941 242 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~561 400 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~379 841 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Универсальный формат: подходит для аренды (посуточной и долгосрочной) и для дистанционного управления
Для себя + сдача: Удобен для пары или небольшой семьи. Можно жить несколько месяцев в году, остальное время — сдавать
Ограничения: При длительном проживании семьи с детьми может не хватать пространства для комфортной жизни
Оценка микрорайона: Чкаловский
Итоговый скор
8.3/10
7/10
8.8/10
8.7/10
7.9/10
