24 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Ленина, 290/8к1
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
44.7
Площадь (жилая)
40.7
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
540 000
Купить квартиру 44.7 м² в ЖК Оливия в Сочи
вид на горы
2 этаж
Адлер р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -24 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -4 452 120 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 16 600 | 1 631 007 | 2 047 542 | 2 237 675 | 2 451 482 | 2 686 670 | 2 951 582 | 3 229 955 | 3 542 990 | 3 887 330 | 4 275 186 | 4 682 753 | 5 141 068 | 5 645 215 |
| руб. | 0 | 1 539 707 | 1 947 942 | 2 138 075 | 2 351 882 | 2 587 070 | 2 851 982 | 3 130 355 | 3 443 390 | 3 787 730 | 4 175 586 | 4 583 153 | 5 041 468 | 5 545 615 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 16 600 | 91 300 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 |
Операционные расходы | руб. | -44 088 | -627 407 | -751 511 | -799 044 | -852 496 | -911 294 | -977 521 | -1 047 113 | -1 125 372 | -1 211 459 | -1 308 423 | -1 410 317 | -1 524 893 | -1 650 928 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -26 820 | -147 510 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 | -160 920 |
Коммунальные услуги | руб. | -16 600 | -91 300 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 |
Налог на имущество | руб. | -668 | -3 672 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 | -4 006 |
25% | руб. | 0 | -384 925 | -486 985 | -534 518 | -587 970 | -646 768 | -712 995 | -782 587 | -860 846 | -946 933 | -1 043 897 | -1 145 791 | -1 260 367 | -1 386 402 |
Чистый денежный поток | руб. | -28 479 608 | 1 003 600 | 1 296 031 | 1 438 631 | 1 598 986 | 1 775 377 | 1 974 061 | 2 182 842 | 2 417 619 | 2 675 871 | 2 966 764 | 3 272 436 | 3 616 175 | 3 994 287 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -28 479 608 | -27 476 007 | -26 179 976 | -24 741 345 | -23 142 359 | -21 366 982 | -19 392 921 | -17 210 078 | -14 792 460 | -12 116 589 | -9 149 825 | -5 877 389 | -2 261 213 | 1 733 074 |
| Срок окупаемости | 12 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -24 000 000 | |
| -4 452 120 | ||
Операционные доходы | 16 600 | 5 645 215 |
| 0 | 5 545 615 | |
Компенсация коммунальных расходов | 16 600 | 99 600 |
Операционные расходы | -44 088 | -1 650 928 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -26 820 | -160 920 |
Коммунальные услуги | -16 600 | -99 600 |
Налог на имущество | -668 | -4 006 |
25% | 0 | -1 386 402 |
Чистый денежный поток | -28 479 608 | 3 994 287 |
Денежный поток наростающим итогом | -28 479 608 | 1 733 074 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 022 707 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~627 407 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~395 300 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Чкаловский
Итоговый скор
8.3/10
7/10
8.8/10
8.7/10
7.9/10
