25 400 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Ленина, 290/8к1
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
44.6
Площадь (жилая)
40.7
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
570 000
Купить квартиру 44.6 м² в ЖК Оливия в Сочи
вид на горы
2 этаж
Адлер р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -25 400 000 | |||||||||||||
| руб. | -4 442 160 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 301 310 | 1 946 735 | 2 135 679 | 2 334 633 | 2 558 137 | 2 803 990 | 3 080 623 | 3 371 912 | 3 699 144 | 4 059 098 | 4 464 116 | 4 890 593 | 5 369 692 | 5 896 701 |
| руб. | 251 510 | 1 847 135 | 2 036 079 | 2 235 033 | 2 458 537 | 2 704 390 | 2 981 023 | 3 272 312 | 3 599 544 | 3 959 498 | 4 364 516 | 4 790 993 | 5 270 092 | 5 797 101 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 49 800 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 |
Операционные расходы | руб. | -194 206 | -724 441 | -771 678 | -821 417 | -877 292 | -938 756 | -1 007 913 | -1 080 735 | -1 162 544 | -1 252 531 | -1 353 786 | -1 460 407 | -1 580 180 | -1 711 932 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -80 280 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 | -160 560 |
Коммунальные услуги | руб. | -49 800 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 |
Налог на имущество | руб. | -1 249 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 | -2 497 |
25% | руб. | -62 877 | -461 784 | -509 021 | -558 760 | -614 635 | -676 099 | -745 256 | -818 078 | -899 887 | -989 874 | -1 091 129 | -1 197 750 | -1 317 523 | -1 449 275 |
Чистый денежный поток | руб. | -29 735 056 | 1 222 294 | 1 364 001 | 1 513 216 | 1 680 845 | 1 865 234 | 2 072 710 | 2 291 177 | 2 536 600 | 2 806 567 | 3 110 329 | 3 430 185 | 3 789 512 | 4 184 769 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -29 735 056 | -28 512 762 | -27 148 762 | -25 635 545 | -23 954 701 | -22 089 467 | -20 016 757 | -17 725 580 | -15 188 980 | -12 382 413 | -9 272 084 | -5 841 898 | -2 052 387 | 2 132 382 |
| Срок окупаемости | 13 лет 0 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -25 400 000 | |
| -4 442 160 | ||
Операционные доходы | 301 310 | 5 896 701 |
| 251 510 | 5 797 101 | |
Компенсация коммунальных расходов | 49 800 | 99 600 |
Операционные расходы | -194 206 | -1 711 932 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -80 280 | -160 560 |
Коммунальные услуги | -49 800 | -99 600 |
Налог на имущество | -1 249 | -2 497 |
25% | -62 877 | -1 449 275 |
Чистый денежный поток | -29 735 056 | 4 184 769 |
Денежный поток наростающим итогом | -29 735 056 | 2 132 382 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 0 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 279 455 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~724 441 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~555 014 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Чкаловский
Итоговый скор
8.3/10
7/10
8.8/10
8.7/10
7.9/10
Загрузка
