31 700 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Ленина, 290/8к1
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
54.3
Площадь (жилая)
50.4
Высота потолков
3
Санузел
bathroom
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
580 000
Купить квартиру 54.3 м² в ЖК Оливия в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на горы
2 этаж
Адлер р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -31 700 000 | ||||||||||||||
| руб. | -5 408 280 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 261 700 | 2 234 824 | 2 451 954 | 2 680 448 | 2 937 213 | 3 219 655 | 3 537 556 | 3 872 094 | 4 248 023 | 4 661 546 | 5 126 985 | 5 616 782 | 6 167 181 | 6 772 619 | 7 454 068 |
| руб. | 214 700 | 2 122 024 | 2 339 154 | 2 567 648 | 2 824 413 | 3 106 855 | 3 424 756 | 3 759 294 | 4 135 223 | 4 548 746 | 5 014 185 | 5 503 982 | 6 054 381 | 6 659 819 | 7 341 268 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 47 000 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 |
Операционные расходы | руб. | -184 152 | -843 651 | -897 934 | -955 056 | -1 019 249 | -1 089 861 | -1 169 336 | -1 252 969 | -1 346 949 | -1 450 330 | -1 566 691 | -1 689 142 | -1 826 741 | -1 978 099 | -2 148 462 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -81 450 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -47 000 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 |
Налог на имущество | руб. | -2 027 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 |
25% | руб. | -53 675 | -530 506 | -584 789 | -641 911 | -706 104 | -776 716 | -856 191 | -939 824 | -1 033 804 | -1 137 185 | -1 253 546 | -1 375 997 | -1 513 596 | -1 664 954 | -1 835 317 |
Чистый денежный поток | руб. | -37 030 732 | 1 391 173 | 1 554 021 | 1 725 393 | 1 917 964 | 2 129 794 | 2 368 220 | 2 619 125 | 2 901 075 | 3 211 216 | 3 560 294 | 3 927 641 | 4 340 440 | 4 794 520 | 5 305 607 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -37 030 732 | -35 639 559 | -34 085 539 | -32 360 146 | -30 442 182 | -28 312 388 | -25 944 168 | -23 325 043 | -20 423 968 | -17 212 752 | -13 652 458 | -9 724 817 | -5 384 377 | -589 857 | 4 715 750 |
| Срок окупаемости | 13 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -31 700 000 | |
| -5 408 280 | ||
Операционные доходы | 261 700 | 7 454 068 |
| 214 700 | 7 341 268 | |
Компенсация коммунальных расходов | 47 000 | 112 800 |
Операционные расходы | -184 152 | -2 148 462 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -81 450 | -195 480 |
Коммунальные услуги | -47 000 | -112 800 |
Налог на имущество | -2 027 | -4 865 |
25% | -53 675 | -1 835 317 |
Чистый денежный поток | -37 030 732 | 5 305 607 |
Денежный поток наростающим итогом | -37 030 732 | 4 715 750 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 490 686 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~843 651 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~647 036 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Чкаловский
Итоговый скор
8.3/10
7/10
8.8/10
8.7/10
7.9/10
Загрузка
