29 800 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Ленина, 290/8к1
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
54.3
Площадь (жилая)
50.4
Высота потолков
3
Санузел
bathroom
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
550 000
Купить квартиру 54.3 м² в ЖК Оливия в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на горы
2 этаж
Адлер р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -29 800 000 | ||||||||||||||
| руб. | -5 408 280 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 800 | 2 028 939 | 2 378 264 | 2 599 390 | 2 848 049 | 3 121 573 | 3 429 667 | 3 753 416 | 4 117 477 | 4 517 945 | 4 969 024 | 5 443 026 | 5 976 048 | 6 562 373 | 7 222 798 |
| руб. | 0 | 1 916 139 | 2 265 464 | 2 486 590 | 2 735 249 | 3 008 773 | 3 316 867 | 3 640 616 | 4 004 677 | 4 405 145 | 4 856 224 | 5 330 226 | 5 863 248 | 6 449 573 | 7 109 998 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 | 112 800 |
Операционные расходы | руб. | -52 191 | -792 180 | -879 510 | -934 792 | -996 957 | -1 065 341 | -1 142 364 | -1 223 300 | -1 314 313 | -1 414 429 | -1 527 200 | -1 645 703 | -1 778 958 | -1 925 538 | -2 090 644 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -32 580 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 | -195 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 | -112 800 |
Налог на имущество | руб. | -811 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 | -4 865 |
25% | руб. | 0 | -479 035 | -566 365 | -621 647 | -683 812 | -752 196 | -829 219 | -910 155 | -1 001 168 | -1 101 284 | -1 214 055 | -1 332 558 | -1 465 813 | -1 612 393 | -1 777 499 |
Чистый денежный поток | руб. | -35 241 671 | 1 236 759 | 1 498 755 | 1 664 598 | 1 851 092 | 2 056 233 | 2 287 303 | 2 530 116 | 2 803 165 | 3 103 516 | 3 441 825 | 3 797 323 | 4 197 090 | 4 636 835 | 5 132 154 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -35 241 671 | -34 004 912 | -32 506 157 | -30 841 560 | -28 990 468 | -26 934 235 | -24 646 933 | -22 116 817 | -19 313 652 | -16 210 136 | -12 768 311 | -8 970 988 | -4 773 898 | -137 063 | 4 995 091 |
| Срок окупаемости | 13 лет 2 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -29 800 000 | |
| -5 408 280 | ||
Операционные доходы | 18 800 | 7 222 798 |
| 0 | 7 109 998 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 800 | 112 800 |
Операционные расходы | -52 191 | -2 090 644 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -32 580 | -195 480 |
Коммунальные услуги | -18 800 | -112 800 |
Налог на имущество | -811 | -4 865 |
25% | 0 | -1 777 499 |
Чистый денежный поток | -35 241 671 | 5 132 154 |
Денежный поток наростающим итогом | -35 241 671 | 4 995 091 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 2 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 314 865 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~792 180 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~522 685 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Чкаловский
Итоговый скор
8.3/10
7/10
8.8/10
8.7/10
7.9/10
