13 900 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 10
Площадь (общая)
29.3
Площадь (жилая)
25.3
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
470 000
Купить квартиру 29.3 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -13 900 000 | |||||||||||||
| руб. | -2 197 500 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 13 400 | 1 085 627 | 1 268 887 | 1 384 891 | 1 515 340 | 1 658 834 | 1 820 463 | 1 990 306 | 2 181 296 | 2 391 386 | 2 628 027 | 2 876 693 | 3 156 322 | 3 463 915 |
| руб. | 0 | 1 005 227 | 1 188 487 | 1 304 491 | 1 434 940 | 1 578 434 | 1 740 063 | 1 909 906 | 2 100 896 | 2 310 986 | 2 547 627 | 2 796 293 | 3 075 922 | 3 383 515 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 13 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 | 80 400 |
Операционные расходы | руб. | -31 273 | -438 943 | -484 759 | -513 760 | -546 372 | -582 246 | -622 655 | -665 111 | -712 861 | -765 383 | -824 542 | -886 708 | -956 618 | -1 033 518 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -17 580 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 | -105 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -13 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 | -80 400 |
Налог на имущество | руб. | -293 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 | -1 758 |
25% | руб. | 0 | -251 305 | -297 121 | -326 122 | -358 734 | -394 608 | -435 017 | -477 473 | -525 223 | -577 745 | -636 904 | -699 070 | -768 980 | -845 880 |
Чистый денежный поток | руб. | -16 115 373 | 646 684 | 784 128 | 871 131 | 968 968 | 1 076 588 | 1 197 808 | 1 325 195 | 1 468 435 | 1 626 003 | 1 803 485 | 1 989 985 | 2 199 704 | 2 430 397 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -16 115 373 | -15 468 689 | -14 684 562 | -13 813 430 | -12 844 462 | -11 767 873 | -10 570 065 | -9 244 870 | -7 776 435 | -6 150 432 | -4 346 947 | -2 356 962 | -157 258 | 2 273 139 |
| Срок окупаемости | 12 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -13 900 000 | |
| -2 197 500 | ||
Операционные доходы | 13 400 | 3 463 915 |
| 0 | 3 383 515 | |
Компенсация коммунальных расходов | 13 400 | 80 400 |
Операционные расходы | -31 273 | -1 033 518 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -17 580 | -105 480 |
Коммунальные услуги | -13 400 | -80 400 |
Налог на имущество | -293 | -1 758 |
25% | 0 | -845 880 |
Чистый денежный поток | -16 115 373 | 2 430 397 |
Денежный поток наростающим итогом | -16 115 373 | 2 273 139 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~689 792 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~438 943 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~250 849 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Универсальный формат: подходит для аренды (посуточной и долгосрочной) и для дистанционного управления
Для себя + сдача: Удобен для пары или небольшой семьи. Можно жить несколько месяцев в году, остальное время — сдавать
Ограничения: При длительном проживании семьи с детьми может не хватать пространства для комфортной жизни
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
