16 400 000 ₽
17 000 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
5 / 17
Площадь (общая)
38.6
Площадь (жилая)
34.1
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
420 000
Купить квартиру 38.6 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
5 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -16 400 000 | |||||||||||||
| руб. | -4 632 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 15 200 | 1 271 069 | 1 593 512 | 1 740 148 | 1 905 043 | 2 086 427 | 2 290 735 | 2 505 425 | 2 746 847 | 3 012 412 | 3 311 539 | 3 625 866 | 3 979 333 | 4 368 146 |
| руб. | 0 | 1 187 469 | 1 502 312 | 1 648 948 | 1 813 843 | 1 995 227 | 2 199 535 | 2 414 225 | 2 655 647 | 2 921 212 | 3 220 339 | 3 534 666 | 3 888 133 | 4 276 946 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 15 200 | 83 600 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 |
Операционные расходы | руб. | -38 746 | -509 969 | -608 054 | -644 712 | -685 936 | -731 282 | -782 361 | -836 033 | -896 390 | -962 778 | -1 037 561 | -1 116 143 | -1 204 508 | -1 301 715 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -23 160 | -127 380 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 | -138 960 |
Коммунальные услуги | руб. | -15 200 | -83 600 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 |
Налог на имущество | руб. | -386 | -2 123 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 | -2 316 |
25% | руб. | 0 | -296 866 | -375 578 | -412 236 | -453 460 | -498 806 | -549 885 | -603 557 | -663 914 | -730 302 | -805 085 | -883 667 | -972 032 | -1 069 239 |
Чистый денежный поток | руб. | -21 055 546 | 761 100 | 985 458 | 1 095 436 | 1 219 107 | 1 355 145 | 1 508 374 | 1 669 392 | 1 850 457 | 2 049 634 | 2 273 978 | 2 509 723 | 2 774 825 | 3 066 431 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -21 055 546 | -20 294 446 | -19 308 988 | -18 213 552 | -16 994 446 | -15 639 301 | -14 130 927 | -12 461 535 | -10 611 078 | -8 561 444 | -6 287 466 | -3 777 743 | -1 002 917 | 2 063 514 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -16 400 000 | |
| -4 632 000 | ||
Операционные доходы | 15 200 | 4 368 146 |
| 0 | 4 276 946 | |
Компенсация коммунальных расходов | 15 200 | 91 200 |
Операционные расходы | -38 746 | -1 301 715 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -23 160 | -138 960 |
Коммунальные услуги | -15 200 | -91 200 |
Налог на имущество | -386 | -2 316 |
25% | 0 | -1 069 239 |
Чистый денежный поток | -21 055 546 | 3 066 431 |
Денежный поток наростающим итогом | -21 055 546 | 2 063 514 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~788 743 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~509 969 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~278 774 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
