16 500 000 ₽
16 700 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
1 / 17
Площадь (общая)
39.1
Площадь (жилая)
35.2
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
420 000
Купить квартиру 39.1 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
1 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -16 500 000 | |||||||||||||
| руб. | -4 692 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 15 200 | 1 283 851 | 1 609 684 | 1 757 898 | 1 924 568 | 2 107 905 | 2 314 412 | 2 531 413 | 2 775 434 | 3 043 858 | 3 346 205 | 3 663 916 | 4 021 187 | 4 414 186 |
| руб. | 0 | 1 200 251 | 1 518 484 | 1 666 698 | 1 833 368 | 2 016 705 | 2 223 212 | 2 440 213 | 2 684 234 | 2 952 658 | 3 255 005 | 3 572 716 | 3 929 987 | 4 322 986 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 15 200 | 83 600 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 | 91 200 |
Операционные расходы | руб. | -39 051 | -514 843 | -613 927 | -650 982 | -692 647 | -738 482 | -790 111 | -844 361 | -905 364 | -972 471 | -1 048 058 | -1 127 487 | -1 216 801 | -1 315 052 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -23 460 | -129 030 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 | -140 760 |
Коммунальные услуги | руб. | -15 200 | -83 600 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 | -91 200 |
Налог на имущество | руб. | -391 | -2 151 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 | -2 346 |
25% | руб. | 0 | -300 062 | -379 621 | -416 676 | -458 341 | -504 176 | -555 805 | -610 055 | -671 058 | -738 165 | -813 752 | -893 181 | -982 495 | -1 080 746 |
Чистый денежный поток | руб. | -21 215 851 | 769 009 | 995 757 | 1 106 916 | 1 231 921 | 1 369 423 | 1 524 301 | 1 687 052 | 1 870 070 | 2 071 387 | 2 298 147 | 2 536 429 | 2 804 386 | 3 099 134 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -21 215 851 | -20 446 842 | -19 451 085 | -18 344 169 | -17 112 248 | -15 742 825 | -14 218 524 | -12 531 472 | -10 661 402 | -8 590 015 | -6 291 869 | -3 755 440 | -951 054 | 2 148 080 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -16 500 000 | |
| -4 692 000 | ||
Операционные доходы | 15 200 | 4 414 186 |
| 0 | 4 322 986 | |
Компенсация коммунальных расходов | 15 200 | 91 200 |
Операционные расходы | -39 051 | -1 315 052 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -23 460 | -140 760 |
Коммунальные услуги | -15 200 | -91 200 |
Налог на имущество | -391 | -2 346 |
25% | 0 | -1 080 746 |
Чистый денежный поток | -21 215 851 | 3 099 134 |
Денежный поток наростающим итогом | -21 215 851 | 2 148 080 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~797 233 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~514 843 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~282 391 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
