20 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
6 / 10
Площадь (общая)
50.3
Площадь (жилая)
46.7
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
400 000
Купить квартиру 50.3 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
6 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -20 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -6 036 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 000 | 1 680 089 | 1 966 692 | 2 148 114 | 2 352 125 | 2 576 537 | 2 829 311 | 3 094 930 | 3 393 623 | 3 722 186 | 4 092 272 | 4 481 165 | 4 918 481 | 5 399 529 |
| руб. | 0 | 1 572 089 | 1 858 692 | 2 040 114 | 2 244 125 | 2 468 537 | 2 721 311 | 2 986 930 | 3 285 623 | 3 614 186 | 3 984 272 | 4 373 165 | 4 810 481 | 5 291 529 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 |
Операционные расходы | руб. | -48 985 | -686 932 | -758 581 | -803 939 | -854 940 | -911 043 | -974 238 | -1 040 644 | -1 115 317 | -1 197 453 | -1 289 977 | -1 387 200 | -1 496 529 | -1 616 789 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -30 180 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 |
Налог на имущество | руб. | -805 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 |
25% | руб. | 0 | -393 023 | -464 672 | -510 030 | -561 031 | -617 134 | -680 329 | -746 735 | -821 408 | -903 544 | -996 068 | -1 093 291 | -1 202 620 | -1 322 880 |
Чистый денежный поток | руб. | -26 066 985 | 993 157 | 1 208 111 | 1 344 175 | 1 497 185 | 1 665 495 | 1 855 073 | 2 054 286 | 2 278 306 | 2 524 733 | 2 802 295 | 3 093 965 | 3 421 952 | 3 782 740 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -26 066 985 | -25 073 828 | -23 865 716 | -22 521 541 | -21 024 356 | -19 358 862 | -17 503 788 | -15 449 502 | -13 171 195 | -10 646 463 | -7 844 168 | -4 750 203 | -1 328 251 | 2 454 490 |
| Срок окупаемости | 12 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -20 000 000 | |
| -6 036 000 | ||
Операционные доходы | 18 000 | 5 399 529 |
| 0 | 5 291 529 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 000 | 108 000 |
Операционные расходы | -48 985 | -1 616 789 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -30 180 | -181 080 |
Коммунальные услуги | -18 000 | -108 000 |
Налог на имущество | -805 | -4 829 |
25% | 0 | -1 322 880 |
Чистый денежный поток | -26 066 985 | 3 782 740 |
Денежный поток наростающим итогом | -26 066 985 | 2 454 490 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 078 776 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~686 932 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~391 845 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
