20 000 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
6 / 10
Площадь (общая)
50.3
Площадь (жилая)
46.7
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
400 000
Купить квартиру 50.3 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
6 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -20 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -6 036 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 27 000 | 1 800 471 | 1 973 762 | 2 155 890 | 2 360 679 | 2 585 947 | 2 839 662 | 3 106 316 | 3 406 147 | 3 735 962 | 4 107 426 | 4 497 834 | 4 936 817 | 5 419 699 |
| руб. | 0 | 1 692 471 | 1 865 762 | 2 047 890 | 2 252 679 | 2 477 947 | 2 731 662 | 2 998 316 | 3 298 147 | 3 627 962 | 3 999 426 | 4 389 834 | 4 828 817 | 5 311 699 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 27 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 | 108 000 |
Операционные расходы | руб. | -73 477 | -717 028 | -760 348 | -805 883 | -857 079 | -913 395 | -976 826 | -1 043 490 | -1 118 448 | -1 200 897 | -1 293 765 | -1 391 368 | -1 501 113 | -1 621 831 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -45 270 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 | -181 080 |
Коммунальные услуги | руб. | -27 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 | -108 000 |
Налог на имущество | руб. | -1 207 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 | -4 829 |
25% | руб. | 0 | -423 119 | -466 439 | -511 974 | -563 170 | -619 486 | -682 917 | -749 581 | -824 539 | -906 988 | -999 856 | -1 097 459 | -1 207 204 | -1 327 922 |
Чистый денежный поток | руб. | -26 082 477 | 1 083 443 | 1 213 414 | 1 350 007 | 1 503 600 | 1 672 552 | 1 862 836 | 2 062 826 | 2 287 699 | 2 535 065 | 2 813 661 | 3 106 466 | 3 435 704 | 3 797 868 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -26 082 477 | -24 999 034 | -23 785 620 | -22 435 613 | -20 932 013 | -19 259 461 | -17 396 625 | -15 333 799 | -13 046 100 | -10 511 035 | -7 697 374 | -4 590 908 | -1 155 203 | 2 642 665 |
| Срок окупаемости | 12 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -20 000 000 | |
| -6 036 000 | ||
Операционные доходы | 27 000 | 5 419 699 |
| 0 | 5 311 699 | |
Компенсация коммунальных расходов | 27 000 | 108 000 |
Операционные расходы | -73 477 | -1 621 831 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -45 270 | -181 080 |
Коммунальные услуги | -27 000 | -108 000 |
Налог на имущество | -1 207 | -4 829 |
25% | 0 | -1 327 922 |
Чистый денежный поток | -26 082 477 | 3 797 868 |
Денежный поток наростающим итогом | -26 082 477 | 2 642 665 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 199 158 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~717 028 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~482 131 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
Загрузка
