24 000 000 ₽
25 800 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 12
Площадь (общая)
51.4
Площадь (жилая)
47.5
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
470 000
Купить квартиру 51.4 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -24 000 000 | ||||||||||||||
| руб. | -6 168 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 27 300 | 1 830 024 | 2 006 218 | 2 191 397 | 2 399 617 | 2 628 659 | 2 886 624 | 3 157 745 | 3 462 599 | 3 797 939 | 4 175 626 | 4 572 574 | 5 018 912 | 5 509 883 | 6 062 854 |
| руб. | 0 | 1 720 824 | 1 897 018 | 2 082 197 | 2 290 417 | 2 519 459 | 2 777 424 | 3 048 545 | 3 353 399 | 3 688 739 | 4 066 426 | 4 463 374 | 4 909 712 | 5 400 683 | 5 953 654 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 27 300 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 |
Операционные расходы | руб. | -74 794 | -729 381 | -773 430 | -819 722 | -871 779 | -929 039 | -993 528 | -1 061 310 | -1 137 524 | -1 221 357 | -1 315 781 | -1 415 019 | -1 526 604 | -1 649 345 | -1 787 587 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -46 260 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 |
Коммунальные услуги | руб. | -27 300 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 234 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 |
25% | руб. | 0 | -430 207 | -474 256 | -520 548 | -572 605 | -629 865 | -694 354 | -762 136 | -838 350 | -922 183 | -1 016 607 | -1 115 845 | -1 227 430 | -1 350 171 | -1 488 413 |
Чистый денежный поток | руб. | -30 215 494 | 1 100 643 | 1 232 787 | 1 371 675 | 1 527 837 | 1 699 619 | 1 893 095 | 2 096 434 | 2 325 075 | 2 576 582 | 2 859 845 | 3 157 555 | 3 492 307 | 3 860 538 | 4 275 267 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -30 215 494 | -29 114 851 | -27 882 064 | -26 510 389 | -24 982 551 | -23 282 932 | -21 389 837 | -19 293 403 | -16 968 328 | -14 391 746 | -11 531 901 | -8 374 346 | -4 882 039 | -1 021 501 | 3 253 766 |
| Срок окупаемости | 13 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -24 000 000 | |
| -6 168 000 | ||
Операционные доходы | 27 300 | 6 062 854 |
| 0 | 5 953 654 | |
Компенсация коммунальных расходов | 27 300 | 109 200 |
Операционные расходы | -74 794 | -1 787 587 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -46 260 | -185 040 |
Коммунальные услуги | -27 300 | -109 200 |
Налог на имущество | -1 234 | -4 934 |
25% | 0 | -1 488 413 |
Чистый денежный поток | -30 215 494 | 4 275 267 |
Денежный поток наростающим итогом | -30 215 494 | 3 253 766 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 219 247 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~729 381 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~489 866 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
Загрузка
