24 000 000 ₽
25 800 000 ₽ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Искры, 66
Этаж
2 / 12
Площадь (общая)
51.4
Площадь (жилая)
47.5
Высота потолков
2.72
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
470 000
Купить квартиру 51.4 м² в ЖК Лестория в Сочи
вид на горы
2 этаж
Кудепста р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 | Декабрь 2040 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -24 000 000 | ||||||||||||||
| руб. | -6 168 000 | |||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 18 200 | 1 707 625 | 1 999 030 | 2 183 490 | 2 390 920 | 2 619 091 | 2 876 100 | 3 146 169 | 3 449 866 | 3 783 932 | 4 160 218 | 4 555 626 | 5 000 268 | 5 489 375 | 6 040 296 |
| руб. | 0 | 1 598 425 | 1 889 830 | 2 074 290 | 2 281 720 | 2 509 891 | 2 766 900 | 3 036 969 | 3 340 666 | 3 674 732 | 4 051 018 | 4 446 426 | 4 891 068 | 5 380 175 | 5 931 096 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 18 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 | 109 200 |
Операционные расходы | руб. | -49 862 | -698 781 | -771 633 | -817 746 | -869 604 | -926 648 | -990 897 | -1 058 416 | -1 134 340 | -1 217 855 | -1 311 929 | -1 410 782 | -1 521 943 | -1 644 218 | -1 781 948 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -30 840 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 | -185 040 |
Коммунальные услуги | руб. | -18 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 | -109 200 |
Налог на имущество | руб. | -822 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 | -4 934 |
25% | руб. | 0 | -399 607 | -472 459 | -518 572 | -570 430 | -627 474 | -691 723 | -759 242 | -835 166 | -918 681 | -1 012 755 | -1 111 608 | -1 222 769 | -1 345 044 | -1 482 774 |
Чистый денежный поток | руб. | -30 199 662 | 1 008 844 | 1 227 397 | 1 365 744 | 1 521 315 | 1 692 443 | 1 885 203 | 2 087 752 | 2 315 525 | 2 566 077 | 2 848 289 | 3 144 843 | 3 478 325 | 3 845 157 | 4 258 347 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -30 199 662 | -29 190 818 | -27 963 422 | -26 597 678 | -25 076 363 | -23 383 920 | -21 498 717 | -19 410 965 | -17 095 440 | -14 529 363 | -11 681 074 | -8 536 231 | -5 057 906 | -1 212 749 | 3 045 598 |
| Срок окупаемости | 13 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2040 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -24 000 000 | |
| -6 168 000 | ||
Операционные доходы | 18 200 | 6 040 296 |
| 0 | 5 931 096 | |
Компенсация коммунальных расходов | 18 200 | 109 200 |
Операционные расходы | -49 862 | -1 781 948 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -30 840 | -185 040 |
Коммунальные услуги | -18 200 | -109 200 |
Налог на имущество | -822 | -4 934 |
25% | 0 | -1 482 774 |
Чистый денежный поток | -30 199 662 | 4 258 347 |
Денежный поток наростающим итогом | -30 199 662 | 3 045 598 |
| Срок окупаемости | 13 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 096 849 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~698 781 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~398 067 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Кудепста
Итоговый скор
8.6/10
6.6/10
9.8/10
8.2/10
8.6/10
