28 300 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
65.7
Площадь (жилая)
60.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
430 000
Купить квартиру 65.7 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -28 300 000 | |||||||||||
| руб. | -7 884 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 31 200 | 3 208 330 | 3 524 050 | 3 855 871 | 4 228 979 | 4 639 396 | 5 101 642 | 5 587 462 | 6 133 728 | 6 734 621 | 7 411 395 | 8 122 683 |
| руб. | 0 | 3 083 530 | 3 399 250 | 3 731 071 | 4 104 179 | 4 514 596 | 4 976 842 | 5 462 662 | 6 008 928 | 6 609 821 | 7 286 595 | 7 997 883 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 31 200 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 |
Операционные расходы | руб. | -92 091 | -1 139 243 | -1 218 176 | -1 301 131 | -1 394 407 | -1 497 012 | -1 612 573 | -1 734 029 | -1 870 594 | -2 020 819 | -2 190 012 | -2 367 835 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -59 130 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -31 200 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 |
Налог на имущество | руб. | -1 761 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 |
25% | руб. | 0 | -770 880 | -849 813 | -932 768 | -1 026 044 | -1 128 649 | -1 244 210 | -1 365 666 | -1 502 231 | -1 652 456 | -1 821 649 | -1 999 472 |
Чистый денежный поток | руб. | -36 244 891 | 2 069 087 | 2 305 874 | 2 554 741 | 2 834 572 | 3 142 385 | 3 489 069 | 3 853 433 | 4 263 134 | 4 713 802 | 5 221 383 | 5 754 848 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -36 244 891 | -34 175 803 | -31 869 929 | -29 315 189 | -26 480 617 | -23 338 232 | -19 849 163 | -15 995 730 | -11 732 596 | -7 018 794 | -1 797 412 | 3 957 437 |
| Срок окупаемости | 10 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -28 300 000 | |
| -7 884 000 | ||
Операционные доходы | 31 200 | 8 122 683 |
| 0 | 7 997 883 | |
Компенсация коммунальных расходов | 31 200 | 124 800 |
Операционные расходы | -92 091 | -2 367 835 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -59 130 | -236 520 |
Коммунальные услуги | -31 200 | -124 800 |
Налог на имущество | -1 761 | -7 043 |
25% | 0 | -1 999 472 |
Чистый денежный поток | -36 244 891 | 5 754 848 |
Денежный поток наростающим итогом | -36 244 891 | 3 957 437 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 184 759 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 139 243 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 045 516 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря