28 300 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
65.7
Площадь (жилая)
60.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
430 000
Купить квартиру 65.7 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Июль 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -28 300 000 | ||||||||||
| руб. | -7 884 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 500 419 | 3 341 696 | 3 670 753 | 4 017 244 | 4 406 489 | 4 834 658 | 5 316 429 | 5 823 728 | 6 393 621 | 7 020 503 | 7 725 865 |
| руб. | 438 019 | 3 216 896 | 3 545 953 | 3 892 444 | 4 281 689 | 4 709 858 | 5 191 629 | 5 698 928 | 6 268 821 | 6 895 703 | 7 601 065 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 62 400 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 |
Операционные расходы | руб. | -293 685 | -1 172 586 | -1 254 851 | -1 341 474 | -1 438 784 | -1 545 828 | -1 666 271 | -1 793 094 | -1 935 569 | -2 092 289 | -2 268 630 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -118 260 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -62 400 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 |
Налог на имущество | руб. | -3 521 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 |
25% | руб. | -109 504 | -804 223 | -886 488 | -973 111 | -1 070 421 | -1 177 465 | -1 297 908 | -1 424 731 | -1 567 206 | -1 723 926 | -1 900 267 |
Чистый денежный поток | руб. | -35 977 266 | 2 169 110 | 2 415 902 | 2 675 771 | 2 967 705 | 3 288 830 | 3 650 159 | 4 030 634 | 4 458 052 | 4 928 214 | 5 457 235 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -35 977 266 | -33 808 156 | -31 392 254 | -28 716 484 | -25 748 779 | -22 459 949 | -18 809 790 | -14 779 156 | -10 321 104 | -5 392 891 | 64 344 |
| Срок окупаемости | 10 лет 5 мес. |
Показатель | 1-й период Июль 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -28 300 000 | |
| -7 884 000 | ||
Операционные доходы | 500 419 | 7 725 865 |
| 438 019 | 7 601 065 | |
Компенсация коммунальных расходов | 62 400 | 124 800 |
Операционные расходы | -293 685 | -2 268 630 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -118 260 | -236 520 |
Коммунальные услуги | -62 400 | -124 800 |
Налог на имущество | -3 521 | -7 043 |
25% | -109 504 | -1 900 267 |
Чистый денежный поток | -35 977 266 | 5 457 235 |
Денежный поток наростающим итогом | -35 977 266 | 64 344 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 5 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 228 248 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 172 586 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 055 662 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря