28 300 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
65.7
Площадь (жилая)
60.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
430 000
Купить квартиру 65.7 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -28 300 000 | |||||||||||
| руб. | -7 884 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 10 400 | 2 790 149 | 3 498 706 | 3 827 993 | 4 198 312 | 4 605 663 | 5 064 535 | 5 546 644 | 6 088 829 | 6 685 232 | 7 357 067 | 8 062 922 |
| руб. | 0 | 2 665 349 | 3 373 906 | 3 703 193 | 4 073 512 | 4 480 863 | 4 939 735 | 5 421 844 | 5 964 029 | 6 560 432 | 7 232 267 | 7 938 122 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 10 400 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 |
Операционные расходы | руб. | -30 697 | -1 034 697 | -1 211 840 | -1 294 161 | -1 386 741 | -1 488 578 | -1 603 297 | -1 723 824 | -1 859 370 | -2 008 472 | -2 176 430 | -2 352 894 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -19 710 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -10 400 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 |
Налог на имущество | руб. | -587 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 |
25% | руб. | 0 | -666 334 | -843 477 | -925 798 | -1 018 378 | -1 120 215 | -1 234 934 | -1 355 461 | -1 491 007 | -1 640 109 | -1 808 067 | -1 984 531 |
Чистый денежный поток | руб. | -36 204 297 | 1 755 453 | 2 286 866 | 2 533 832 | 2 811 571 | 3 117 085 | 3 461 239 | 3 822 821 | 4 229 459 | 4 676 760 | 5 180 637 | 5 710 029 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -36 204 297 | -34 448 844 | -32 161 978 | -29 628 146 | -26 816 575 | -23 699 490 | -20 238 251 | -16 415 431 | -12 185 972 | -7 509 212 | -2 328 575 | 3 381 454 |
| Срок окупаемости | 10 лет 5 мес. |
Показатель | 1-й период Декабрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -28 300 000 | |
| -7 884 000 | ||
Операционные доходы | 10 400 | 8 062 922 |
| 0 | 7 938 122 | |
Компенсация коммунальных расходов | 10 400 | 124 800 |
Операционные расходы | -30 697 | -2 352 894 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -19 710 | -236 520 |
Коммунальные услуги | -10 400 | -124 800 |
Налог на имущество | -587 | -7 043 |
25% | 0 | -1 984 531 |
Чистый денежный поток | -36 204 297 | 5 710 029 |
Денежный поток наростающим итогом | -36 204 297 | 3 381 454 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 5 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 766 578 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 034 697 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~731 881 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря