28 300 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
65.7
Площадь (жилая)
60.3
Высота потолков
3
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
430 000
Купить квартиру 65.7 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -28 300 000 | |||||||||||
| руб. | -7 884 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 249 216 | 3 251 819 | 3 571 888 | 3 908 493 | 4 286 862 | 4 703 069 | 5 171 681 | 5 664 505 | 6 218 475 | 6 827 843 | 7 513 939 | 8 235 482 |
| руб. | 207 616 | 3 127 019 | 3 447 088 | 3 783 693 | 4 162 062 | 4 578 269 | 5 046 881 | 5 539 705 | 6 093 675 | 6 703 043 | 7 389 139 | 8 110 682 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 41 600 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 | 124 800 |
Операционные расходы | руб. | -174 692 | -1 150 116 | -1 230 135 | -1 314 286 | -1 408 878 | -1 512 930 | -1 630 083 | -1 753 290 | -1 891 781 | -2 044 125 | -2 215 648 | -2 396 034 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -78 840 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 | -236 520 |
Коммунальные услуги | руб. | -41 600 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 | -124 800 |
Налог на имущество | руб. | -2 348 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 | -7 043 |
25% | руб. | -51 904 | -781 753 | -861 772 | -945 923 | -1 040 515 | -1 144 567 | -1 261 720 | -1 384 927 | -1 523 418 | -1 675 762 | -1 847 285 | -2 027 671 |
Чистый денежный поток | руб. | -36 109 475 | 2 101 703 | 2 341 753 | 2 594 207 | 2 877 985 | 3 190 139 | 3 541 599 | 3 911 215 | 4 326 695 | 4 783 718 | 5 298 291 | 5 839 448 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -36 109 475 | -34 007 772 | -31 666 019 | -29 071 812 | -26 193 827 | -23 003 689 | -19 462 090 | -15 550 875 | -11 224 180 | -6 440 462 | -1 142 171 | 4 697 277 |
| Срок окупаемости | 10 лет 7 мес. |
Показатель | 1-й период Сентябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -28 300 000 | |
| -7 884 000 | ||
Операционные доходы | 249 216 | 8 235 482 |
| 207 616 | 8 110 682 | |
Компенсация коммунальных расходов | 41 600 | 124 800 |
Операционные расходы | -174 692 | -2 396 034 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -78 840 | -236 520 |
Коммунальные услуги | -41 600 | -124 800 |
Налог на имущество | -2 348 | -7 043 |
25% | -51 904 | -2 027 671 |
Чистый денежный поток | -36 109 475 | 5 839 448 |
Денежный поток наростающим итогом | -36 109 475 | 4 697 277 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 7 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 228 248 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 150 116 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 078 132 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря