30 800 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
69.3
Площадь (жилая)
57.6
Высота потолков
3
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
440 000
Купить квартиру 69.3 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 800 000 | |||||||||||
| руб. | -8 316 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 21 200 | 3 095 112 | 3 636 183 | 3 978 685 | 4 363 833 | 4 787 496 | 5 264 703 | 5 766 159 | 6 330 054 | 6 950 340 | 7 649 017 | 8 383 199 |
| руб. | 0 | 2 967 912 | 3 508 983 | 3 851 485 | 4 236 633 | 4 660 296 | 5 137 503 | 5 638 959 | 6 202 854 | 6 823 140 | 7 521 817 | 8 255 999 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 21 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 | 127 200 |
Операционные расходы | руб. | -64 018 | -1 126 086 | -1 261 357 | -1 346 979 | -1 443 266 | -1 549 184 | -1 668 485 | -1 793 850 | -1 934 821 | -2 089 891 | -2 264 563 | -2 448 107 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -41 580 | -249 480 | -249 480 | -249 480 | -249 480 | -249 480 | -249 480 | -249 480 | -249 480 | -249 480 | -249 480 | -249 480 |
Коммунальные услуги | руб. | -21 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 | -127 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 238 | -7 429 | -7 429 | -7 429 | -7 429 | -7 429 | -7 429 | -7 429 | -7 429 | -7 429 | -7 429 | -7 429 |
25% | руб. | 0 | -741 977 | -877 248 | -962 870 | -1 059 157 | -1 165 075 | -1 284 376 | -1 409 741 | -1 550 712 | -1 705 782 | -1 880 454 | -2 063 998 |
Чистый денежный поток | руб. | -39 158 818 | 1 969 025 | 2 374 826 | 2 631 705 | 2 920 567 | 3 238 312 | 3 596 217 | 3 972 308 | 4 395 233 | 4 860 449 | 5 384 454 | 5 935 092 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -39 158 818 | -37 189 793 | -34 814 967 | -32 183 261 | -29 262 695 | -26 024 382 | -22 428 165 | -18 455 857 | -14 060 624 | -9 200 175 | -3 815 721 | 2 119 371 |
| Срок окупаемости | 10 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 800 000 | |
| -8 316 000 | ||
Операционные доходы | 21 200 | 8 383 199 |
| 0 | 8 255 999 | |
Компенсация коммунальных расходов | 21 200 | 127 200 |
Операционные расходы | -64 018 | -2 448 107 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -41 580 | -249 480 |
Коммунальные услуги | -21 200 | -127 200 |
Налог на имущество | -1 238 | -7 429 |
25% | 0 | -2 063 998 |
Чистый денежный поток | -39 158 818 | 5 935 092 |
Денежный поток наростающим итогом | -39 158 818 | 2 119 371 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 036 598 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 126 086 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~910 512 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря