30 200 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
73.4
Площадь (жилая)
68.9
Высота потолков
3
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
410 000
Купить квартиру 73.4 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 200 000 | |||||||||||
| руб. | -8 808 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 32 400 | 3 444 680 | 3 784 108 | 4 140 847 | 4 541 972 | 4 983 209 | 5 480 166 | 6 002 467 | 6 589 753 | 7 235 769 | 7 963 363 | 8 728 064 |
| руб. | 0 | 3 315 080 | 3 654 508 | 4 011 247 | 4 412 372 | 4 853 609 | 5 350 566 | 5 872 867 | 6 460 153 | 7 106 169 | 7 833 763 | 8 598 464 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 32 400 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 |
Операционные расходы | руб. | -100 427 | -1 230 480 | -1 315 335 | -1 404 519 | -1 504 800 | -1 615 111 | -1 739 350 | -1 869 925 | -2 016 746 | -2 178 251 | -2 360 146 | -2 551 324 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -66 060 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 |
Коммунальные услуги | руб. | -32 400 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 |
Налог на имущество | руб. | -1 967 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 |
25% | руб. | 0 | -828 772 | -913 627 | -1 002 811 | -1 103 092 | -1 213 403 | -1 337 642 | -1 468 217 | -1 615 038 | -1 776 543 | -1 958 438 | -2 149 616 |
Чистый денежный поток | руб. | -39 076 027 | 2 214 200 | 2 468 773 | 2 736 328 | 3 037 171 | 3 368 097 | 3 740 815 | 4 132 541 | 4 573 007 | 5 057 517 | 5 603 217 | 6 176 740 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -39 076 027 | -36 861 827 | -34 393 054 | -31 656 727 | -28 619 556 | -25 251 458 | -21 510 643 | -17 378 102 | -12 805 095 | -7 747 578 | -2 144 361 | 4 032 379 |
| Срок окупаемости | 10 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 200 000 | |
| -8 808 000 | ||
Операционные доходы | 32 400 | 8 728 064 |
| 0 | 8 598 464 | |
Компенсация коммунальных расходов | 32 400 | 129 600 |
Операционные расходы | -100 427 | -2 551 324 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -66 060 | -264 240 |
Коммунальные услуги | -32 400 | -129 600 |
Налог на имущество | -1 967 | -7 868 |
25% | 0 | -2 149 616 |
Чистый денежный поток | -39 076 027 | 6 176 740 |
Денежный поток наростающим итогом | -39 076 027 | 4 032 379 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 348 818 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 230 480 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 118 337 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря