30 200 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
73.4
Площадь (жилая)
68.9
Высота потолков
3
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
410 000
Купить квартиру 73.4 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 200 000 | |||||||||||
| руб. | -8 808 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 21 600 | 3 208 885 | 3 770 261 | 4 125 615 | 4 525 217 | 4 964 778 | 5 459 892 | 5 980 166 | 6 565 222 | 7 208 785 | 7 933 681 | 8 695 413 |
| руб. | 0 | 3 079 285 | 3 640 661 | 3 996 015 | 4 395 617 | 4 835 178 | 5 330 292 | 5 850 566 | 6 435 622 | 7 079 185 | 7 804 081 | 8 565 813 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 21 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 | 129 600 |
Операционные расходы | руб. | -66 951 | -1 171 531 | -1 311 874 | -1 400 711 | -1 500 611 | -1 610 503 | -1 734 282 | -1 864 350 | -2 010 613 | -2 171 505 | -2 352 725 | -2 543 162 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -44 040 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 | -264 240 |
Коммунальные услуги | руб. | -21 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 | -129 600 |
Налог на имущество | руб. | -1 311 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 | -7 868 |
25% | руб. | 0 | -769 823 | -910 166 | -999 003 | -1 098 903 | -1 208 795 | -1 332 574 | -1 462 642 | -1 608 905 | -1 769 797 | -1 951 017 | -2 141 454 |
Чистый денежный поток | руб. | -39 053 351 | 2 037 354 | 2 458 387 | 2 724 904 | 3 024 605 | 3 354 275 | 3 725 610 | 4 115 815 | 4 554 609 | 5 037 279 | 5 580 955 | 6 152 251 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -39 053 351 | -37 015 998 | -34 557 611 | -31 832 707 | -28 808 102 | -25 453 827 | -21 728 217 | -17 612 402 | -13 057 793 | -8 020 513 | -2 439 558 | 3 712 693 |
| Срок окупаемости | 10 лет 6 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 200 000 | |
| -8 808 000 | ||
Операционные доходы | 21 600 | 8 695 413 |
| 0 | 8 565 813 | |
Компенсация коммунальных расходов | 21 600 | 129 600 |
Операционные расходы | -66 951 | -2 543 162 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -44 040 | -264 240 |
Коммунальные услуги | -21 600 | -129 600 |
Налог на имущество | -1 311 | -7 868 |
25% | 0 | -2 141 454 |
Чистый денежный поток | -39 053 351 | 6 152 251 |
Денежный поток наростающим итогом | -39 053 351 | 3 712 693 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 6 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 113 023 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 171 531 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~941 492 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря