36 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
80
Площадь (жилая)
72.5
Высота потолков
3
Санузел
Раздельный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
450 000
Купить квартиру 80 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
Самый просторный лот в ЖК
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -36 000 000 | |||||||||||
| руб. | -9 600 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 418 928 | 3 725 207 | 4 092 751 | 4 479 529 | 4 914 162 | 5 392 258 | 5 930 378 | 6 496 660 | 7 133 006 | 7 832 987 | 8 620 849 | 9 449 942 |
| руб. | 363 428 | 3 592 007 | 3 959 551 | 4 346 329 | 4 780 962 | 5 259 058 | 5 797 178 | 6 363 460 | 6 999 806 | 7 699 787 | 8 487 649 | 9 316 742 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 55 500 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -270 824 | -1 329 921 | -1 421 807 | -1 518 502 | -1 627 161 | -1 746 686 | -1 881 217 | -2 022 786 | -2 181 873 | -2 356 868 | -2 553 833 | -2 761 107 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -120 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -55 500 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -4 467 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 |
25% | руб. | -90 857 | -898 001 | -989 887 | -1 086 582 | -1 195 241 | -1 314 766 | -1 449 297 | -1 590 866 | -1 749 953 | -1 924 948 | -2 121 913 | -2 329 187 |
Чистый денежный поток | руб. | -45 451 895 | 2 395 287 | 2 670 944 | 2 961 027 | 3 287 001 | 3 645 572 | 4 049 162 | 4 473 875 | 4 951 134 | 5 476 119 | 6 067 016 | 6 688 835 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -45 451 895 | -43 056 608 | -40 385 664 | -37 424 637 | -34 137 636 | -30 492 063 | -26 442 902 | -21 969 027 | -17 017 893 | -11 541 774 | -5 474 758 | 1 214 078 |
| Срок окупаемости | 11 лет 1 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -36 000 000 | |
| -9 600 000 | ||
Операционные доходы | 418 928 | 9 449 942 |
| 363 428 | 9 316 742 | |
Компенсация коммунальных расходов | 55 500 | 133 200 |
Операционные расходы | -270 824 | -2 761 107 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -120 000 | -288 000 |
Коммунальные услуги | -55 500 | -133 200 |
Налог на имущество | -4 467 | -10 720 |
25% | -90 857 | -2 329 187 |
Чистый денежный поток | -45 451 895 | 6 688 835 |
Денежный поток наростающим итогом | -45 451 895 | 1 214 078 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 1 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 523 326 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 329 921 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 193 405 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
Загрузка
440 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
22 600 000 ₽23 100 000 ₽
430 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря