30 500 000 ₽
36 000 000 ₽Застройщик
Район
Адрес
ул. Краснодонская, 46
Этаж
2 / 20
Площадь (общая)
80
Площадь (жилая)
72.5
Высота потолков
3
Санузел
Раздельный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Квартира
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 80 м² в ЖК Светский Лес в Сочи
Лучшая цена за м² в ЖК
вид на горы
2 этаж
Центральный р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q2 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -30 500 000 | |||||||||||
| руб. | -9 600 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 22 200 | 3 376 700 | 3 968 014 | 4 342 318 | 4 763 230 | 5 226 233 | 5 747 751 | 6 295 770 | 6 912 027 | 7 589 910 | 8 353 464 | 9 155 819 |
| руб. | 0 | 3 243 500 | 3 834 814 | 4 209 118 | 4 630 030 | 5 093 033 | 5 614 551 | 6 162 570 | 6 778 827 | 7 456 710 | 8 220 264 | 9 022 619 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 22 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 | 133 200 |
Операционные расходы | руб. | -71 987 | -1 242 795 | -1 390 623 | -1 484 199 | -1 589 428 | -1 705 179 | -1 835 561 | -1 972 563 | -2 126 628 | -2 296 099 | -2 486 987 | -2 687 576 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -48 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 | -288 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -22 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 | -133 200 |
Налог на имущество | руб. | -1 787 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 | -10 720 |
25% | руб. | 0 | -810 875 | -958 703 | -1 052 279 | -1 157 508 | -1 273 259 | -1 403 641 | -1 540 643 | -1 694 708 | -1 864 179 | -2 055 067 | -2 255 656 |
Чистый денежный поток | руб. | -40 149 787 | 2 133 906 | 2 577 391 | 2 858 120 | 3 173 803 | 3 521 055 | 3 912 190 | 4 323 208 | 4 785 400 | 5 293 811 | 5 866 477 | 6 468 243 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -40 149 787 | -38 015 881 | -35 438 490 | -32 580 370 | -29 406 567 | -25 885 513 | -21 973 322 | -17 650 115 | -12 864 715 | -7 570 904 | -1 704 426 | 4 763 817 |
| Срок окупаемости | 10 лет 5 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -30 500 000 | |
| -9 600 000 | ||
Операционные доходы | 22 200 | 9 155 819 |
| 0 | 9 022 619 | |
Компенсация коммунальных расходов | 22 200 | 133 200 |
Операционные расходы | -71 987 | -2 687 576 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -48 000 | -288 000 |
Коммунальные услуги | -22 200 | -133 200 |
Налог на имущество | -1 787 | -10 720 |
25% | 0 | -2 255 656 |
Чистый денежный поток | -40 149 787 | 6 468 243 |
Денежный поток наростающим итогом | -40 149 787 | 4 763 817 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 5 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 225 708 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~1 242 795 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~982 914 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: КСМ
Итоговый скор
4.8/10
4.7/10
2.6/10
7.2/10
5.4/10
15 000 000 ₽16 100 000 ₽
410 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 36.6 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 40.2 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
450 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 41.8 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря
21 800 000 ₽23 100 000 ₽
420 000 ₽/м²
евро 2-комн. квартира · 52.5 м² ·
Светский Лессдача 2 кв. 2028
Центральный·7,8 км до моря