124 200 000 ₽
Застройщик
Отельный оператор
Luciano
Район
Адрес
ул. Яна Фабрициуса
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
82
Площадь (жилая)
71.4
Высота потолков
2.8
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
1 510 000
Купить апартамент 82 м² в ЖК Flavium Luciano в Сочи
Самая быстрая окупаемость в ЖК
вид на море
2 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -124 200 000 | ||||||||||
| руб. | -24 600 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 6 670 542 | 15 474 836 | 18 084 486 | 19 839 163 | 21 809 639 | 23 977 163 | 26 415 121 | 28 984 143 | 31 869 118 | 35 042 589 | 38 612 003 |
| руб. | 6 580 942 | 15 351 636 | 17 950 086 | 19 704 763 | 21 675 239 | 23 842 763 | 26 280 721 | 28 849 743 | 31 734 718 | 34 908 189 | 38 477 603 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 89 600 | 123 200 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 | 134 400 |
Операционные расходы | руб. | -2 792 715 | -6 361 118 | -7 420 544 | -8 122 412 | -8 910 605 | -9 777 616 | -10 752 795 | -11 780 405 | -12 934 394 | -14 203 784 | -15 631 548 |
Коммунальные услуги | руб. | -89 600 | -123 200 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 | -134 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -14 978 | -20 595 | -22 468 | -22 468 | -22 468 | -22 468 | -22 468 | -22 468 | -22 468 | -22 468 | -22 468 |
Налог на имущество1.00% | руб. | -55 760 | -76 670 | -83 640 | -83 640 | -83 640 | -83 640 | -83 640 | -83 640 | -83 640 | -83 640 | -83 640 |
40% | руб. | -2 632 377 | -6 140 653 | -7 180 036 | -7 881 904 | -8 670 097 | -9 537 108 | -10 512 287 | -11 539 897 | -12 693 886 | -13 963 276 | -15 391 040 |
Чистый денежный поток | руб. | -144 922 174 | 9 113 718 | 10 663 942 | 11 716 751 | 12 899 035 | 14 199 548 | 15 662 326 | 17 203 739 | 18 934 724 | 20 838 806 | 22 980 456 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -144 922 174 | -135 808 456 | -125 144 514 | -113 427 762 | -100 528 728 | -86 329 180 | -70 666 854 | -53 463 115 | -34 528 391 | -13 689 585 | 9 290 870 |
| Срок окупаемости | 10 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -124 200 000 | |
| -24 600 000 | ||
Операционные доходы | 6 670 542 | 38 612 003 |
| 6 580 942 | 38 477 603 | |
Компенсация коммунальных расходов | 89 600 | 134 400 |
Операционные расходы | -2 792 715 | -15 631 548 |
Коммунальные услуги | -89 600 | -134 400 |
Аренда ЗУ | -14 978 | -22 468 |
Налог на имущество1.00% | -55 760 | -83 640 |
40% | -2 632 377 | -15 391 040 |
Чистый денежный поток | -144 922 174 | 22 980 456 |
Денежный поток наростающим итогом | -144 922 174 | 9 290 870 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор Luciano — гарантированный доход, минимум участия владельца
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Оценка микрорайона: Яна Фабрициуса
Итоговый скор
7.2/10
6.6/10
8/10
7.5/10
6.2/10
ЖК на карте
Похожие апартаменты
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 87.9 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 94.4 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
