133 000 000 ₽
Застройщик
Отельный оператор
Luciano
Район
Адрес
ул. Яна Фабрициуса
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
87.9
Площадь (жилая)
77.8
Высота потолков
2.8
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
1 510 000
Купить апартамент 87.9 м² в ЖК Flavium Luciano в Сочи
вид на море
2 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -133 000 000 | ||||||||||
| руб. | -26 370 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 6 925 059 | 16 066 260 | 18 775 757 | 20 597 656 | 22 643 622 | 24 894 184 | 27 425 540 | 30 092 983 | 33 088 481 | 36 383 529 | 40 089 688 |
| руб. | 6 833 059 | 15 939 760 | 18 637 757 | 20 459 656 | 22 505 622 | 24 756 184 | 27 287 540 | 29 954 983 | 32 950 481 | 36 245 529 | 39 951 688 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 92 000 | 126 500 | 138 000 | 138 000 | 138 000 | 138 000 | 138 000 | 138 000 | 138 000 | 138 000 | 138 000 |
Операционные расходы | руб. | -2 901 052 | -6 606 667 | -7 706 845 | -8 435 606 | -9 253 991 | -10 154 215 | -11 166 757 | -12 233 733 | -13 431 934 | -14 749 952 | -16 232 418 |
Коммунальные услуги | руб. | -92 000 | -126 500 | -138 000 | -138 000 | -138 000 | -138 000 | -138 000 | -138 000 | -138 000 | -138 000 | -138 000 |
Аренда ЗУ | руб. | -16 057 | -22 078 | -24 085 | -24 085 | -24 085 | -24 085 | -24 085 | -24 085 | -24 085 | -24 085 | -24 085 |
Налог на имущество1.00% | руб. | -59 772 | -82 187 | -89 658 | -89 658 | -89 658 | -89 658 | -89 658 | -89 658 | -89 658 | -89 658 | -89 658 |
40% | руб. | -2 733 223 | -6 375 902 | -7 455 102 | -8 183 863 | -9 002 248 | -9 902 472 | -10 915 014 | -11 981 990 | -13 180 191 | -14 498 209 | -15 980 675 |
Чистый денежный поток | руб. | -155 345 993 | 9 459 594 | 11 068 912 | 12 162 050 | 13 389 631 | 14 739 969 | 16 258 783 | 17 859 250 | 19 656 547 | 21 633 577 | 23 857 270 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -155 345 993 | -145 886 399 | -134 817 487 | -122 655 437 | -109 265 807 | -94 525 838 | -78 267 055 | -60 407 805 | -40 751 258 | -19 117 681 | 4 739 588 |
| Срок окупаемости | 10 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -133 000 000 | |
| -26 370 000 | ||
Операционные доходы | 6 925 059 | 40 089 688 |
| 6 833 059 | 39 951 688 | |
Компенсация коммунальных расходов | 92 000 | 138 000 |
Операционные расходы | -2 901 052 | -16 232 418 |
Коммунальные услуги | -92 000 | -138 000 |
Аренда ЗУ | -16 057 | -24 085 |
Налог на имущество1.00% | -59 772 | -89 658 |
40% | -2 733 223 | -15 980 675 |
Чистый денежный поток | -155 345 993 | 23 857 270 |
Денежный поток наростающим итогом | -155 345 993 | 4 739 588 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор Luciano — гарантированный доход, минимум участия владельца
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Оценка микрорайона: Яна Фабрициуса
Итоговый скор
7.2/10
6.6/10
8/10
7.5/10
6.2/10
ЖК на карте
Похожие апартаменты
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 82 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 94.4 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
