149 000 000 ₽
Район
Адрес
ул. Яна Фабрициуса
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
106.9
Площадь (жилая)
94.9
Высота потолков
2.8
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
1 390 000
Апартамент 106.9 м² в ЖК Flavium Luciano
вид на море
2 этаж
Яна Фабрициуса
Предчистовая
Контекст предложения
Статус
Апартаменты
Схема сделки
ДДУ с эскроу
Защита
Продажа по ФЗ-214
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -149 000 000 | ||||||||||
| руб. | -32 070 000 | |||||||||||
Операционные доходы | руб. | 7 794 103 | 19 190 290 | 21 137 311 | 23 189 003 | 25 493 023 | 28 027 446 | 30 878 078 | 33 881 961 | 37 255 277 | 40 965 925 | 45 139 536 |
| руб. | 7 694 903 | 19 041 490 | 20 988 511 | 23 040 203 | 25 344 223 | 27 878 646 | 30 729 278 | 33 733 161 | 37 106 477 | 40 817 125 | 44 990 736 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 99 200 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 | 148 800 |
Операционные расходы | руб. | -3 269 380 | -7 903 725 | -8 682 533 | -9 503 210 | -10 424 817 | -11 438 587 | -12 578 838 | -13 780 392 | -15 129 722 | -16 613 980 | -18 283 423 |
Коммунальные услуги | руб. | -99 200 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 | -148 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -19 527 | -29 291 | -29 291 | -29 291 | -29 291 | -29 291 | -29 291 | -29 291 | -29 291 | -29 291 | -29 291 |
Налог на имущество1.00% | руб. | -72 692 | -109 038 | -109 038 | -109 038 | -109 038 | -109 038 | -109 038 | -109 038 | -109 038 | -109 038 | -109 038 |
40% | руб. | -3 077 961 | -7 616 596 | -8 395 404 | -9 216 081 | -10 137 688 | -11 151 458 | -12 291 709 | -13 493 263 | -14 842 593 | -16 326 851 | -17 996 294 |
Чистый денежный поток | руб. | -176 545 277 | 11 286 565 | 12 454 778 | 13 685 793 | 15 068 207 | 16 588 859 | 18 299 240 | 20 101 569 | 22 125 556 | 24 351 945 | 26 856 113 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -176 545 277 | -165 258 712 | -152 803 934 | -139 118 141 | -124 049 935 | -107 461 076 | -89 161 835 | -69 060 266 | -46 934 710 | -22 582 765 | 4 273 349 |
| Срок окупаемости | 10 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2036 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -149 000 000 | |
| -32 070 000 | ||
Операционные доходы | 7 794 103 | 45 139 536 |
| 7 694 903 | 44 990 736 | |
Компенсация коммунальных расходов | 99 200 | 148 800 |
Операционные расходы | -3 269 380 | -18 283 423 |
Коммунальные услуги | -99 200 | -148 800 |
Аренда ЗУ | -19 527 | -29 291 |
Налог на имущество1.00% | -72 692 | -109 038 |
40% | -3 077 961 | -17 996 294 |
Чистый денежный поток | -176 545 277 | 26 856 113 |
Денежный поток наростающим итогом | -176 545 277 | 4 273 349 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~13 288 190 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~7 903 725 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~5 384 465 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Яна Фабрициуса
6.6/10
8/10
7.5/10
6.2/10
Есть вопросы по этому варианту?
Проверим актуальность цены, расскажем про условия покупки и управления
ЖК на карте
Загрузка
Похожие апартаменты
Купить апартаменты в Сочи в жк Flavium Luciano
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 82 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
Купить апартаменты в Сочи в жк Flavium Luciano
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 87.9 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
Купить апартаменты в Сочи в жк Flavium Luciano
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 94.4 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
Купить апартаменты в Сочи в жк Flavium Luciano
1 500 000 ₽/м²
2-комн. апартаменты · 147.6 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря