142 500 000 ₽
Застройщик
Отельный оператор
Luciano
Район
Адрес
ул. Яна Фабрициуса
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
94.4
Площадь (жилая)
82
Высота потолков
2.8
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
1 510 000
Купить апартамент 94.4 м² в ЖК Flavium Luciano в Сочи
вид на море
2 этаж
Яна Фабрициуса р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -142 500 000 | |||||||||||
| руб. | -28 320 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 7 170 008 | 16 636 130 | 19 441 912 | 21 328 695 | 23 447 525 | 25 778 237 | 28 399 744 | 31 162 183 | 34 264 362 | 37 676 758 | 41 514 905 | 45 559 393 |
| руб. | 7 076 408 | 16 507 430 | 19 301 512 | 21 188 295 | 23 307 125 | 25 637 837 | 28 259 344 | 31 021 783 | 34 123 962 | 37 536 358 | 41 374 505 | 45 418 993 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 93 600 | 128 700 | 140 400 | 140 400 | 140 400 | 140 400 | 140 400 | 140 400 | 140 400 | 140 400 | 140 400 | 140 400 |
Операционные расходы | руб. | -3 005 600 | -6 843 649 | -7 983 158 | -8 737 874 | -9 585 403 | -10 517 689 | -11 566 290 | -12 671 269 | -13 912 138 | -15 277 096 | -16 812 356 | -18 430 151 |
Коммунальные услуги | руб. | -93 600 | -128 700 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 | -140 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -17 244 | -23 711 | -25 866 | -25 866 | -25 866 | -25 866 | -25 866 | -25 866 | -25 866 | -25 866 | -25 866 | -25 866 |
Налог на имущество1.00% | руб. | -64 192 | -88 264 | -96 288 | -96 288 | -96 288 | -96 288 | -96 288 | -96 288 | -96 288 | -96 288 | -96 288 | -96 288 |
40% | руб. | -2 830 564 | -6 602 974 | -7 720 604 | -8 475 320 | -9 322 849 | -10 255 135 | -11 303 736 | -12 408 715 | -13 649 584 | -15 014 542 | -16 549 802 | -18 167 597 |
Чистый денежный поток | руб. | -166 655 592 | 9 792 482 | 11 458 754 | 12 590 821 | 13 862 122 | 15 260 548 | 16 833 454 | 18 490 914 | 20 352 224 | 22 399 662 | 24 702 549 | 27 129 242 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -166 655 592 | -156 863 111 | -145 404 356 | -132 813 535 | -118 951 413 | -103 690 865 | -86 857 411 | -68 366 497 | -48 014 273 | -25 614 611 | -912 062 | 26 217 180 |
| Срок окупаемости | 10 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -142 500 000 | |
| -28 320 000 | ||
Операционные доходы | 7 170 008 | 45 559 393 |
| 7 076 408 | 45 418 993 | |
Компенсация коммунальных расходов | 93 600 | 140 400 |
Операционные расходы | -3 005 600 | -18 430 151 |
Коммунальные услуги | -93 600 | -140 400 |
Аренда ЗУ | -17 244 | -25 866 |
Налог на имущество1.00% | -64 192 | -96 288 |
40% | -2 830 564 | -18 167 597 |
Чистый денежный поток | -166 655 592 | 27 129 242 |
Денежный поток наростающим итогом | -166 655 592 | 26 217 180 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор Luciano — гарантированный доход, минимум участия владельца
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Оценка микрорайона: Яна Фабрициуса
Итоговый скор
7.2/10
6.6/10
8/10
7.5/10
6.2/10
ЖК на карте
Похожие апартаменты
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 82 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 87.9 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
