222 000 000 ₽
Район
Адрес
ул. Яна Фабрициуса
Этаж
2 / 7
Площадь (общая)
147.6
Площадь (жилая)
137.8
Высота потолков
2.8
Санузел
Раздельный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Отделка
Цена за метр
1 500 000
Апартамент 147.6 м² в ЖК Flavium Luciano
вид на море
2 этаж
Яна Фабрициуса
Предчистовая
Контекст предложения
Статус
Апартаменты
Схема сделки
ДДУ с эскроу
Защита
Продажа по ФЗ-214
Срок
Сдача: Q4 2026
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Май 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -222 000 000 | |||||||||||
| руб. | -44 280 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 10 230 887 | 25 200 765 | 27 759 298 | 30 455 378 | 33 483 036 | 36 813 459 | 40 559 407 | 44 506 738 | 48 939 531 | 53 815 604 | 59 300 047 | 65 079 333 |
| руб. | 10 111 687 | 25 021 965 | 27 580 498 | 30 276 578 | 33 304 236 | 36 634 659 | 40 380 607 | 44 327 938 | 48 760 731 | 53 636 804 | 59 121 247 | 64 900 533 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 119 200 | 178 800 | 178 800 | 178 800 | 178 800 | 178 800 | 178 800 | 178 800 | 178 800 | 178 800 | 178 800 | 178 800 |
Операционные расходы | руб. | -4 291 204 | -10 378 580 | -11 401 993 | -12 480 424 | -13 691 490 | -15 023 657 | -16 522 036 | -18 100 970 | -19 874 085 | -21 824 515 | -24 018 294 | -26 330 007 |
Коммунальные услуги | руб. | -119 200 | -178 800 | -178 800 | -178 800 | -178 800 | -178 800 | -178 800 | -178 800 | -178 800 | -178 800 | -178 800 | -178 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -26 962 | -40 442 | -40 442 | -40 442 | -40 442 | -40 442 | -40 442 | -40 442 | -40 442 | -40 442 | -40 442 | -40 442 |
Налог на имущество1.00% | руб. | -100 368 | -150 552 | -150 552 | -150 552 | -150 552 | -150 552 | -150 552 | -150 552 | -150 552 | -150 552 | -150 552 | -150 552 |
40% | руб. | -4 044 674 | -10 008 786 | -11 032 199 | -12 110 630 | -13 321 696 | -14 653 863 | -16 152 242 | -17 731 176 | -19 504 291 | -21 454 721 | -23 648 500 | -25 960 213 |
Чистый денежный поток | руб. | -260 340 317 | 14 822 185 | 16 357 304 | 17 974 953 | 19 791 545 | 21 789 802 | 24 037 371 | 26 405 767 | 29 065 446 | 31 991 089 | 35 281 752 | 38 749 326 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -260 340 317 | -245 518 132 | -229 160 827 | -211 185 874 | -191 394 329 | -169 604 527 | -145 567 156 | -119 161 389 | -90 095 943 | -58 104 854 | -22 823 102 | 15 926 224 |
| Срок окупаемости | 11 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Май 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -222 000 000 | |
| -44 280 000 | ||
Операционные доходы | 10 230 887 | 65 079 333 |
| 10 111 687 | 64 900 533 | |
Компенсация коммунальных расходов | 119 200 | 178 800 |
Операционные расходы | -4 291 204 | -26 330 007 |
Коммунальные услуги | -119 200 | -178 800 |
Аренда ЗУ | -26 962 | -40 442 |
Налог на имущество1.00% | -100 368 | -150 552 |
40% | -4 044 674 | -25 960 213 |
Чистый денежный поток | -260 340 317 | 38 749 326 |
Денежный поток наростающим итогом | -260 340 317 | 15 926 224 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~17 461 692 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~10 378 580 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~7 083 111 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Отельный оператор — гарантированный доход, минимум участия владельца
Комиссия УК40%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Яна Фабрициуса
6.6/10
8/10
7.5/10
6.2/10
Есть вопросы по этому варианту?
Проверим актуальность цены, расскажем про условия покупки и управления
ЖК на карте
Загрузка
Похожие апартаменты
Купить апартаменты в Сочи в жк Flavium Luciano
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 82 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
Купить апартаменты в Сочи в жк Flavium Luciano
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 87.9 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
Купить апартаменты в Сочи в жк Flavium Luciano
1 510 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 94.4 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря
Купить апартаменты в Сочи в жк Flavium Luciano
1 390 000 ₽/м²
2-комн. апартаменты · 106.9 м² ·
Flavium Lucianoсдача 4 кв. 2026
Яна Фабрициуса·830 м до моря