16 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак2
Этаж
15 / 20
Площадь (общая)
45
Площадь (жилая)
41.3
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
360 000
Купить квартиру 45 м² в ЖК Южное море в Сочи
вид на море
15 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдан
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -16 000 000 | ||||||||||||
| руб. | -5 400 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 16 600 | 1 539 970 | 1 802 560 | 1 968 781 | 2 155 699 | 2 361 309 | 2 592 904 | 2 836 268 | 3 109 934 | 3 410 968 | 3 750 046 | 4 106 355 | 4 507 031 |
| руб. | 0 | 1 440 370 | 1 702 960 | 1 869 181 | 2 056 099 | 2 261 709 | 2 493 304 | 2 736 668 | 3 010 334 | 3 311 368 | 3 650 446 | 4 006 755 | 4 407 431 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 16 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 | 99 600 |
Операционные расходы | руб. | -44 470 | -626 914 | -692 561 | -734 116 | -780 843 | -832 248 | -890 146 | -950 987 | -1 019 405 | -1 094 662 | -1 179 432 | -1 268 509 | -1 368 679 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -27 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 | -162 000 |
Коммунальные услуги | руб. | -16 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 | -99 600 |
Налог на имущество | руб. | -870 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 | -5 220 |
25% | руб. | 0 | -360 094 | -425 741 | -467 296 | -514 023 | -565 428 | -623 326 | -684 167 | -752 585 | -827 842 | -912 612 | -1 001 689 | -1 101 859 |
Чистый денежный поток | руб. | -21 427 870 | 913 056 | 1 109 999 | 1 234 665 | 1 374 856 | 1 529 061 | 1 702 758 | 1 885 281 | 2 090 529 | 2 316 306 | 2 570 614 | 2 837 846 | 3 138 352 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -21 427 870 | -20 514 814 | -19 404 815 | -18 170 150 | -16 795 294 | -15 266 233 | -13 563 475 | -11 678 194 | -9 587 665 | -7 271 359 | -4 700 745 | -1 862 899 | 1 275 453 |
| Срок окупаемости | 11 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -16 000 000 | |
| -5 400 000 | ||
Операционные доходы | 16 600 | 4 507 031 |
| 0 | 4 407 431 | |
Компенсация коммунальных расходов | 16 600 | 99 600 |
Операционные расходы | -44 470 | -1 368 679 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -27 000 | -162 000 |
Коммунальные услуги | -16 600 | -99 600 |
Налог на имущество | -870 | -5 220 |
25% | 0 | -1 101 859 |
Чистый денежный поток | -21 427 870 | 3 138 352 |
Денежный поток наростающим итогом | -21 427 870 | 1 275 453 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~988 390 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~626 914 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~361 476 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Универсальный формат: подходит для аренды (посуточной и долгосрочной) и для дистанционного управления
Для себя + сдача: Удобен для пары или небольшой семьи. Можно жить несколько месяцев в году, остальное время — сдавать
Ограничения: При длительном проживании семьи с детьми может не хватать пространства для комфортной жизни
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
