26 500 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак2
Этаж
15 / 20
Площадь (общая)
71
Площадь (жилая)
67.3
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
370 000
Купить квартиру 71 м² в ЖК Южное море в Сочи
Единственная евродвушка в ЖК
вид на море
15 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдан
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -26 500 000 | |||||||||||||
| руб. | -8 520 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 21 400 | 1 996 078 | 2 504 807 | 2 736 761 | 2 997 597 | 3 284 517 | 3 607 698 | 3 947 302 | 4 329 192 | 4 749 271 | 5 222 440 | 5 719 654 | 6 278 779 | 6 893 817 |
| руб. | 0 | 1 878 378 | 2 376 407 | 2 608 361 | 2 869 197 | 3 156 117 | 3 479 298 | 3 818 902 | 4 200 792 | 4 620 871 | 5 094 040 | 5 591 254 | 6 150 379 | 6 765 417 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 21 400 | 117 700 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 | 128 400 |
Операционные расходы | руб. | -65 716 | -831 032 | -988 394 | -1 046 385 | -1 111 596 | -1 183 324 | -1 264 117 | -1 349 022 | -1 444 493 | -1 549 513 | -1 667 803 | -1 792 108 | -1 931 889 | -2 085 647 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -42 600 | -234 300 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 | -255 600 |
Коммунальные услуги | руб. | -21 400 | -117 700 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 | -128 400 |
Налог на имущество | руб. | -1 716 | -9 437 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 | -10 295 |
25% | руб. | 0 | -469 595 | -594 099 | -652 090 | -717 301 | -789 029 | -869 822 | -954 727 | -1 050 198 | -1 155 218 | -1 273 508 | -1 397 813 | -1 537 594 | -1 691 352 |
Чистый денежный поток | руб. | -35 064 316 | 1 165 046 | 1 516 413 | 1 690 376 | 1 886 001 | 2 101 193 | 2 343 581 | 2 598 280 | 2 884 699 | 3 199 758 | 3 554 637 | 3 927 546 | 4 346 890 | 4 808 170 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -35 064 316 | -33 899 270 | -32 382 856 | -30 692 480 | -28 806 479 | -26 705 285 | -24 361 704 | -21 763 425 | -18 878 726 | -15 678 968 | -12 124 331 | -8 196 785 | -3 849 894 | 958 276 |
| Срок окупаемости | 12 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -26 500 000 | |
| -8 520 000 | ||
Операционные доходы | 21 400 | 6 893 817 |
| 0 | 6 765 417 | |
Компенсация коммунальных расходов | 21 400 | 128 400 |
Операционные расходы | -65 716 | -2 085 647 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -42 600 | -255 600 |
Коммунальные услуги | -21 400 | -128 400 |
Налог на имущество | -1 716 | -10 295 |
25% | 0 | -1 691 352 |
Чистый денежный поток | -35 064 316 | 4 808 170 |
Денежный поток наростающим итогом | -35 064 316 | 958 276 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 247 659 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~831 032 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~416 628 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
