24 000 000 ₽
Застройщик
Район
Адрес
улица Есауленко, 6Ак2
Этаж
15 / 20
Площадь (общая)
64
Площадь (жилая)
60.3
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Есть
Вид из окон
Море
Статус
Квартира
Класс
Комфорт
Отделка
Цена за метр
380 000
Купить квартиру 64 м² в ЖК Южное море в Сочи
вид на море
15 этаж
Приморье р-н
Черновая отделка
Контекст предложения
Статус
Квартира
Схема сделки
Защита
Срок
Сдан
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -24 000 000 | |||||||||||||
| руб. | -7 680 000 | ||||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 20 600 | 1 999 140 | 2 341 064 | 2 557 504 | 2 800 895 | 3 068 624 | 3 370 189 | 3 687 079 | 4 043 427 | 4 435 410 | 4 876 932 | 5 340 890 | 5 862 619 | 6 436 521 |
| руб. | 0 | 1 875 540 | 2 217 464 | 2 433 904 | 2 677 295 | 2 945 024 | 3 246 589 | 3 563 479 | 3 919 827 | 4 311 810 | 4 753 332 | 5 217 290 | 5 739 019 | 6 312 921 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 20 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 | 123 600 |
Операционные расходы | руб. | -60 237 | -830 311 | -915 790 | -969 900 | -1 030 749 | -1 097 682 | -1 173 073 | -1 252 296 | -1 341 380 | -1 439 378 | -1 549 759 | -1 665 746 | -1 796 177 | -1 939 653 |
Эксплуатация3600 руб/м² | руб. | -38 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 | -230 400 |
Коммунальные услуги | руб. | -20 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 | -123 600 |
Налог на имущество | руб. | -1 237 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 | -7 424 |
25% | руб. | 0 | -468 887 | -554 366 | -608 476 | -669 325 | -736 258 | -811 649 | -890 872 | -979 956 | -1 077 954 | -1 188 335 | -1 304 322 | -1 434 753 | -1 578 229 |
Чистый денежный поток | руб. | -31 719 637 | 1 168 828 | 1 425 274 | 1 587 604 | 1 770 145 | 1 970 942 | 2 197 116 | 2 434 783 | 2 702 047 | 2 996 031 | 3 327 172 | 3 675 143 | 4 066 441 | 4 496 867 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -31 719 637 | -30 550 809 | -29 125 535 | -27 537 931 | -25 767 786 | -23 796 844 | -21 599 728 | -19 164 945 | -16 462 899 | -13 466 867 | -10 139 695 | -6 464 552 | -2 398 110 | 2 098 757 |
| Срок окупаемости | 12 лет 8 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -24 000 000 | |
| -7 680 000 | ||
Операционные доходы | 20 600 | 6 436 521 |
| 0 | 6 312 921 | |
Компенсация коммунальных расходов | 20 600 | 123 600 |
Операционные расходы | -60 237 | -1 939 653 |
Эксплуатация3600 руб/м² | -38 400 | -230 400 |
Коммунальные услуги | -20 600 | -123 600 |
Налог на имущество | -1 237 | -7 424 |
25% | 0 | -1 578 229 |
Чистый денежный поток | -31 719 637 | 4 496 867 |
Денежный поток наростающим итогом | -31 719 637 | 2 098 757 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 8 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с черновой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 287 006 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~830 311 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~456 695 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Управляющая компания — рыночный доход, гибкие условия
Комиссия УК25%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Приморье
Итоговый скор
8.2/10
7.5/10
9/10
7.8/10
8/10
