14 600 000 ₽
19 700 000 ₽Застройщик
Район
Адрес
ул. Володарского, 6
Этаж
2 / 8
Площадь (общая)
36.5
Площадь (жилая)
32.7
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Бизнес
Отделка
Цена за метр
400 000
Купить апартамент 36.5 м² в ЖК Marina 4* в Сочи
вид на горы
2 этаж
Хоста р-н
Предчистовая отделка
Контекст предложения
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q4 2027
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -14 600 000 | |||||||||||
| руб. | -9 115 875 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 14 800 | 1 950 942 | 2 454 029 | 2 684 891 | 2 944 501 | 3 230 071 | 3 551 731 | 3 889 737 | 4 269 831 | 4 687 934 | 5 158 878 | 5 653 753 |
| руб. | 0 | 1 869 542 | 2 365 229 | 2 596 091 | 2 855 701 | 3 141 271 | 3 462 931 | 3 800 937 | 4 181 031 | 4 599 134 | 5 070 078 | 5 564 953 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 14 800 | 81 400 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 | 88 800 |
Операционные расходы | руб. | -25 750 | -702 489 | -864 070 | -933 329 | -1 011 212 | -1 096 880 | -1 193 379 | -1 294 783 | -1 408 809 | -1 534 239 | -1 675 523 | -1 823 986 |
Коммунальные услуги | руб. | -14 800 | -81 400 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 | -88 800 |
Налог на имущество2.00% | руб. | -10 950 | -60 225 | -65 700 | -65 700 | -65 700 | -65 700 | -65 700 | -65 700 | -65 700 | -65 700 | -65 700 | -65 700 |
30% | руб. | 0 | -560 864 | -709 570 | -778 829 | -856 712 | -942 380 | -1 038 879 | -1 140 283 | -1 254 309 | -1 379 739 | -1 521 023 | -1 669 486 |
Чистый денежный поток | руб. | -23 726 825 | 1 248 453 | 1 589 959 | 1 751 562 | 1 933 289 | 2 133 191 | 2 358 352 | 2 594 954 | 2 861 022 | 3 153 695 | 3 483 355 | 3 829 767 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -23 726 825 | -22 478 372 | -20 888 413 | -19 136 851 | -17 203 562 | -15 070 372 | -12 712 019 | -10 117 065 | -7 256 042 | -4 102 347 | -618 992 | 3 210 774 |
| Срок окупаемости | 10 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2037 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -14 600 000 | |
| -9 115 875 | ||
Операционные доходы | 14 800 | 5 653 753 |
| 0 | 5 564 953 | |
Компенсация коммунальных расходов | 14 800 | 88 800 |
Операционные расходы | -25 750 | -1 823 986 |
Коммунальные услуги | -14 800 | -88 800 |
Налог на имущество2.00% | -10 950 | -65 700 |
30% | 0 | -1 669 486 |
Чистый денежный поток | -23 726 825 | 3 829 767 |
Денежный поток наростающим итогом | -23 726 825 | 3 210 774 |
| Срок окупаемости | 10 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Квартира с предчистовой отделкой — перед сдачей в аренду потребуются затраты на ремонт и меблировку (учтены в расчёте как капитальные затраты)
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 241 790 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~702 489 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~539 301 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Просторный формат: подходит для долгосрочной аренды и для аудитории с повышенными требованиями к комфорту
Для себя + сдача: Полноценный вариант для семейного отдыха и проживания. Подходит для сценария «второй дом» с сезонной сдачей
Ограничения: Более высокий порог входа и расходы на содержание. Арендная оборачиваемость может быть ниже, чем у компактных форматов
Оценка микрорайона: Хоста
Итоговый скор
9.4/10
8.1/10
10/10
9.8/10
9.1/10
8 800 000 ₽14 600 000 ₽
400 000 ₽/м²
студия-апартаменты · 22.2 м² ·
Marina 4*сдача 4 кв. 2027
Хоста·1,7 км до моря
10 900 000 ₽16 900 000 ₽
400 000 ₽/м²
студия-апартаменты · 27.4 м² ·
Marina 4*сдача 4 кв. 2027
Хоста·1,7 км до моря
12 800 000 ₽17 300 000 ₽
400 000 ₽/м²
1-комн. апартаменты · 32.1 м² ·
Marina 4*сдача 4 кв. 2027
Хоста·1,7 км до моря
18 000 000 ₽23 500 000 ₽
400 000 ₽/м²
евро 2-комн. апартаменты · 45.1 м² ·
Marina 4*сдача 4 кв. 2027
Хоста·1,7 км до моря