27 700 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 136
Этаж
4 / 7
Площадь (общая)
20.6
Площадь (жилая)
17
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 340 000
Купить апартамент 20.6 м² в ЖК Skyville в Сочи
вид на горы
4 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -27 700 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 371 308 | 1 922 001 | 2 118 158 | 2 312 517 | 2 537 528 | 2 785 041 | 3 072 235 | 3 356 796 | 3 686 236 | 4 048 619 | 4 469 099 | 4 885 725 | 5 368 058 |
| руб. | 345 308 | 1 859 601 | 2 055 758 | 2 250 117 | 2 475 128 | 2 722 641 | 3 009 835 | 3 294 396 | 3 623 836 | 3 986 219 | 4 406 699 | 4 823 325 | 5 305 658 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 26 000 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 |
Операционные расходы | руб. | -136 030 | -635 731 | -694 576 | -752 883 | -820 389 | -894 645 | -980 801 | -1 066 168 | -1 165 001 | -1 273 716 | -1 399 859 | -1 524 847 | -1 669 547 |
Коммунальные услуги | руб. | -26 000 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -1 288 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -5 150 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 |
30% | руб. | -103 592 | -557 881 | -616 726 | -675 033 | -742 539 | -816 795 | -902 951 | -988 318 | -1 087 151 | -1 195 866 | -1 322 009 | -1 446 997 | -1 591 697 |
Чистый денежный поток | руб. | -27 464 722 | 1 286 270 | 1 423 582 | 1 559 634 | 1 717 139 | 1 890 396 | 2 091 434 | 2 290 628 | 2 521 235 | 2 774 903 | 3 069 240 | 3 360 878 | 3 698 511 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -27 464 722 | -26 178 452 | -24 754 871 | -23 195 237 | -21 478 097 | -19 587 701 | -17 496 267 | -15 205 639 | -12 684 405 | -9 909 502 | -6 840 262 | -3 479 384 | 219 127 |
| Срок окупаемости | 12 лет 4 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -27 700 000 | |
Операционные доходы | 371 308 | 5 368 058 |
| 345 308 | 5 305 658 | |
Компенсация коммунальных расходов | 26 000 | 62 400 |
Операционные расходы | -136 030 | -1 669 547 |
Коммунальные услуги | -26 000 | -62 400 |
Аренда ЗУ | -1 288 | -3 090 |
Налог на имущество0.40% | -5 150 | -12 360 |
30% | -103 592 | -1 591 697 |
Чистый денежный поток | -27 464 722 | 3 698 511 |
Денежный поток наростающим итогом | -27 464 722 | 219 127 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 4 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 624 915 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~635 731 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~989 184 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
Загрузка
