29 800 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 136
Этаж
4 / 7
Площадь (общая)
20.6
Площадь (жилая)
17
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 450 000
Купить апартамент 20.6 м² в ЖК Skyville в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на горы
4 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -29 800 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 15 600 | 1 900 010 | 2 093 968 | 2 285 908 | 2 508 259 | 2 752 845 | 3 036 819 | 3 317 838 | 3 643 382 | 4 001 481 | 4 417 247 | 4 828 687 | 5 305 316 | 5 829 608 |
| руб. | 0 | 1 837 610 | 2 031 568 | 2 223 508 | 2 445 859 | 2 690 445 | 2 974 419 | 3 255 438 | 3 580 982 | 3 939 081 | 4 354 847 | 4 766 287 | 5 242 916 | 5 767 208 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 15 600 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 |
Операционные расходы | руб. | -19 463 | -629 134 | -687 320 | -744 900 | -811 608 | -884 986 | -970 177 | -1 054 480 | -1 152 145 | -1 259 574 | -1 384 304 | -1 507 736 | -1 650 724 | -1 808 013 |
Коммунальные услуги | руб. | -15 600 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -773 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -3 090 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 |
30% | руб. | 0 | -551 284 | -609 470 | -667 050 | -733 758 | -807 136 | -892 327 | -976 630 | -1 074 295 | -1 181 724 | -1 306 454 | -1 429 886 | -1 572 874 | -1 730 163 |
Чистый денежный поток | руб. | -29 803 863 | 1 270 876 | 1 406 648 | 1 541 008 | 1 696 651 | 1 867 859 | 2 066 642 | 2 263 358 | 2 491 237 | 2 741 907 | 3 032 943 | 3 320 951 | 3 654 592 | 4 021 595 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -29 803 863 | -28 532 986 | -27 126 338 | -25 585 330 | -23 888 679 | -22 020 820 | -19 954 178 | -17 690 820 | -15 199 582 | -12 457 676 | -9 424 733 | -6 103 782 | -2 449 190 | 1 572 405 |
| Срок окупаемости | 12 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Октябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -29 800 000 | |
Операционные доходы | 15 600 | 5 829 608 |
| 0 | 5 767 208 | |
Компенсация коммунальных расходов | 15 600 | 62 400 |
Операционные расходы | -19 463 | -1 808 013 |
Коммунальные услуги | -15 600 | -62 400 |
Аренда ЗУ | -773 | -3 090 |
Налог на имущество0.40% | -3 090 | -12 360 |
30% | 0 | -1 730 163 |
Чистый денежный поток | -29 803 863 | 4 021 595 |
Денежный поток наростающим итогом | -29 803 863 | 1 572 405 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 614 100 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~629 134 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~984 966 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
Загрузка
