29 800 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 136
Этаж
4 / 7
Площадь (общая)
20.6
Площадь (жилая)
17
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 450 000
Купить апартамент 20.6 м² в ЖК Skyville в Сочи
Максимальный денежный поток в ЖК
вид на горы
4 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -29 800 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 10 400 | 1 606 653 | 2 087 383 | 2 278 664 | 2 500 291 | 2 744 080 | 3 027 177 | 3 307 232 | 3 631 716 | 3 988 647 | 4 403 130 | 4 813 159 | 5 288 235 | 5 810 818 |
| руб. | 0 | 1 544 253 | 2 024 983 | 2 216 264 | 2 437 891 | 2 681 680 | 2 964 777 | 3 244 832 | 3 569 316 | 3 926 247 | 4 340 730 | 4 750 759 | 5 225 835 | 5 748 418 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 10 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 | 62 400 |
Операционные расходы | руб. | -12 975 | -541 127 | -685 345 | -742 726 | -809 218 | -882 356 | -967 285 | -1 051 298 | -1 148 645 | -1 255 724 | -1 380 069 | -1 503 077 | -1 645 600 | -1 802 376 |
Коммунальные услуги | руб. | -10 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 | -62 400 |
Аренда ЗУ | руб. | -515 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 | -3 090 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -2 060 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 | -12 360 |
30% | руб. | 0 | -463 277 | -607 495 | -664 876 | -731 368 | -804 506 | -889 435 | -973 448 | -1 070 795 | -1 177 874 | -1 302 219 | -1 425 227 | -1 567 750 | -1 724 526 |
Чистый денежный поток | руб. | -29 802 575 | 1 065 526 | 1 402 038 | 1 535 938 | 1 691 073 | 1 861 724 | 2 059 892 | 2 255 934 | 2 483 071 | 2 732 923 | 3 023 061 | 3 310 082 | 3 642 635 | 4 008 442 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -29 802 575 | -28 737 049 | -27 335 011 | -25 799 073 | -24 108 000 | -22 246 277 | -20 186 385 | -17 930 451 | -15 447 380 | -12 714 457 | -9 691 396 | -6 381 314 | -2 738 679 | 1 269 763 |
| Срок окупаемости | 12 лет 9 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -29 800 000 | |
Операционные доходы | 10 400 | 5 810 818 |
| 0 | 5 748 418 | |
Компенсация коммунальных расходов | 10 400 | 62 400 |
Операционные расходы | -12 975 | -1 802 376 |
Коммунальные услуги | -10 400 | -62 400 |
Аренда ЗУ | -515 | -3 090 |
Налог на имущество0.40% | -2 060 | -12 360 |
30% | 0 | -1 724 526 |
Чистый денежный поток | -29 802 575 | 4 008 442 |
Денежный поток наростающим итогом | -29 802 575 | 1 269 763 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 9 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 320 743 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~541 127 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~779 616 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
