36 200 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 136
Этаж
3 / 7
Площадь (общая)
27
Площадь (жилая)
23.8
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 340 000
Купить апартамент 27 м² в ЖК Skyville в Сочи
вид на горы
3 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 | Декабрь 2039 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -36 200 000 | |||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 12 800 | 2 060 341 | 2 677 821 | 2 923 516 | 3 208 188 | 3 521 326 | 3 884 955 | 4 244 677 | 4 661 465 | 5 119 931 | 5 652 320 | 6 178 988 | 6 789 207 | 7 460 448 |
| руб. | 0 | 1 983 541 | 2 601 021 | 2 846 716 | 3 131 388 | 3 444 526 | 3 808 155 | 4 167 877 | 4 584 665 | 5 043 131 | 5 575 520 | 6 102 188 | 6 712 407 | 7 383 648 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 12 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 |
Операционные расходы | руб. | -16 175 | -692 115 | -877 357 | -951 062 | -1 036 466 | -1 130 409 | -1 239 495 | -1 347 413 | -1 472 450 | -1 609 991 | -1 769 706 | -1 927 706 | -2 110 772 | -2 312 143 |
Коммунальные услуги | руб. | -12 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -675 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -2 700 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 |
30% | руб. | 0 | -595 065 | -780 307 | -854 012 | -939 416 | -1 033 359 | -1 142 445 | -1 250 363 | -1 375 400 | -1 512 941 | -1 672 656 | -1 830 656 | -2 013 722 | -2 215 093 |
Чистый денежный поток | руб. | -36 203 375 | 1 368 226 | 1 800 464 | 1 972 454 | 2 171 722 | 2 390 917 | 2 645 460 | 2 897 264 | 3 189 015 | 3 509 940 | 3 882 614 | 4 251 282 | 4 678 435 | 5 148 305 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -36 203 375 | -34 835 149 | -33 034 685 | -31 062 231 | -28 890 509 | -26 499 592 | -23 854 132 | -20 956 868 | -17 767 853 | -14 257 913 | -10 375 299 | -6 124 017 | -1 445 581 | 3 702 724 |
| Срок окупаемости | 12 лет 3 мес. |
Показатель | 1-й период Ноябрь 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2039 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -36 200 000 | |
Операционные доходы | 12 800 | 7 460 448 |
| 0 | 7 383 648 | |
Компенсация коммунальных расходов | 12 800 | 76 800 |
Операционные расходы | -16 175 | -2 312 143 |
Коммунальные услуги | -12 800 | -76 800 |
Аренда ЗУ | -675 | -4 050 |
Налог на имущество0.40% | -2 700 | -16 200 |
30% | 0 | -2 215 093 |
Чистый денежный поток | -36 203 375 | 5 148 305 |
Денежный поток наростающим итогом | -36 203 375 | 3 702 724 |
| Срок окупаемости | 12 лет | 3 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~1 696 450 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~692 115 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 004 335 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
