33 650 000 ₽
ЖК
Застройщик
Район
Адрес
ул. Защитников Кавказа, 136
Этаж
3 / 7
Площадь (общая)
27
Площадь (жилая)
23.8
Высота потолков
2.8
Санузел
Совмещенный
Балкон
Вид из окон
Горы
Статус
Апартамент
Класс
Элитный
Отделка
Цена за метр
1 250 000
Купить апартамент 27 м² в ЖК Skyville в Сочи
вид на горы
3 этаж
Красная Поляна р-н
Под ключ отделка
Контекст предложения
ЖК
Статус
Апартаменты
Схема сделки
Защита
Срок
Сдача: Q3 2028
Застройщик
Аккредитация
Рассчет окупаемости
| Денежный поток от объекта | старт | Август 2026 до Декабрь 2026 | Декабрь 2027 | Декабрь 2028 | Декабрь 2029 | Декабрь 2030 | Декабрь 2031 | Декабрь 2032 | Декабрь 2033 | Декабрь 2034 | Декабрь 2035 | Декабрь 2036 | Декабрь 2037 | Декабрь 2038 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Стоимость приобретения | руб. | -33 650 000 | ||||||||||||
Операционные доходы | руб. | 475 536 | 2 465 394 | 2 717 351 | 2 966 999 | 3 256 018 | 3 573 940 | 3 942 831 | 4 308 340 | 4 731 494 | 5 196 963 | 5 737 055 | 6 272 197 | 6 891 737 |
| руб. | 443 536 | 2 388 594 | 2 640 551 | 2 890 199 | 3 179 218 | 3 497 140 | 3 866 031 | 4 231 540 | 4 654 694 | 5 120 163 | 5 660 255 | 6 195 397 | 6 814 937 | |
Компенсация коммунальных расходов | руб. | 32 000 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 | 76 800 |
Операционные расходы | руб. | -173 499 | -813 630 | -889 215 | -964 108 | -1 050 815 | -1 146 192 | -1 256 859 | -1 366 512 | -1 493 458 | -1 633 100 | -1 795 127 | -1 955 669 | -2 141 530 |
Коммунальные услуги | руб. | -32 000 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 | -76 800 |
Аренда ЗУ | руб. | -1 688 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 | -4 050 |
Налог на имущество0.40% | руб. | -6 750 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 | -16 200 |
30% | руб. | -133 061 | -716 580 | -792 165 | -867 058 | -953 765 | -1 049 142 | -1 159 809 | -1 269 462 | -1 396 408 | -1 536 050 | -1 698 077 | -1 858 619 | -2 044 480 |
Чистый денежный поток | руб. | -33 347 963 | 1 651 764 | 1 828 136 | 2 002 891 | 2 205 203 | 2 427 748 | 2 685 972 | 2 941 828 | 3 238 036 | 3 563 863 | 3 941 928 | 4 316 528 | 4 750 207 |
Денежный поток наростающим итогом | руб. | -33 347 963 | -31 696 199 | -29 868 063 | -27 865 173 | -25 659 969 | -23 232 221 | -20 546 249 | -17 604 422 | -14 366 386 | -10 802 523 | -6 860 595 | -2 544 067 | 2 206 140 |
| Срок окупаемости | 11 лет 10 мес. |
Показатель | 1-й период Август 2026 до Декабрь 2026 | Последний период Декабрь 2038 |
|---|---|---|
Стоимость приобретения | -33 650 000 | |
Операционные доходы | 475 536 | 6 891 737 |
| 443 536 | 6 814 937 | |
Компенсация коммунальных расходов | 32 000 | 76 800 |
Операционные расходы | -173 499 | -2 141 530 |
Коммунальные услуги | -32 000 | -76 800 |
Аренда ЗУ | -1 688 | -4 050 |
Налог на имущество0.40% | -6 750 | -16 200 |
30% | -133 061 | -2 044 480 |
Чистый денежный поток | -33 347 963 | 4 750 207 |
Денежный поток наростающим итогом | -33 347 963 | 2 206 140 |
| Срок окупаемости | 11 лет | 10 мес. |
Что важно учесть
- Объект имеет статус апартаментов гостиничного типа — отсутствие постоянной регистрации (но есть временная от 3 мес. до 5 лет), иной налог на имущество
- ЖК на стадии строительства — доход от аренды начнётся после сдачи, сроки могут измениться
- Доходность зависит от сезонности: основной доход — июнь–сентябрь, в межсезонье (ноябрь–март) загрузка существенно ниже
- Расчёт окупаемости является ориентировочным и основан на рыночных данных — это прогноз, а не гарантия дохода
- Фактические условия управления (комиссия, формат, блокировка дат) зависят от выбранного оператора
А если использовать для себя?
Если использовать квартиру 2 месяца в году (июль–август) и сдавать в остальное время:
Доход от аренды (10 мес.)~2 087 148 ₽/год
Расходы на содержание (12 мес.)~813 630 ₽/год
Учтена потеря дохода в высокий сезон (июль–август) — самые доходные месяцы при аренде.
Аренда покрывает содержание полностью (+ ~1 273 518 руб./год)
Расчёт ориентировочный. Период личного использования влияет на результат.
Управление и использование
Тип управления
Профильная компания — профессиональное управление, специализация на формате
Комиссия УК30%
Детали
Сценарии использования
Инвест: Компактный формат с высокой оборачиваемостью. Подходит для полной передачи в управление
Для себя + сдача: Подходит для коротких поездок (1–2 чел.). Важно уточнить условия блокировки дат у оператора
Ограничения: Для длительного семейного проживания формат может быть слишком компактным
Оценка микрорайона: Красная поляна
Итоговый скор
8.5/10
9.1/10
6.4/10
9.7/10
9.9/10
Загрузка
